CALIFORNIA OCTOBER HOME SALES

Se estima que 41,280 nuevos condominios y casas de reventa  fueron vendidas el mes pasado en todo el estado. Eso fue un 2,6 por ciento de 40,216 en Septiembre, y un 2,4 por ciento de 42,293 en Octubre de 2008. Las ventas de California para el mes de Octubre han variado de un mínimo de 25,832 en 2007 a un pico de 70,152 en 2003, mientras que el promedio es de 44,451.

El precio promedio pagado por una casa el mes pasado fue $ 257,000, un 2,4 por ciento de $ 251,000 en Septiembre, y hasta un 7,6 por ciento de $ 278,000 para Octubre del 2008.

Era el más pequeño año tras años de disminución en el precio de venta promedio en todo el estado desde Septiembre de 2007, cuando descendió un 7,5 por ciento respecto al año anterior.

La última vez que la media en todo el estado fue mayor que  los $ 257,000 del Octubre de este año  fue en Noviembre del 2008, cuando fue 258.000 dólares.

De las viviendas existentes vendidas el mes pasado, el 41,2 por ciento eran propiedades que habían sido ejecutadas durante el año pasado. Ese es el nivel más bajo desde mayo del año pasado, cuando fue de 39,8 por ciento. En octubre de 2008 fue del 52,4 por ciento. Y alcanzó su máximo este año de 58,8 por ciento en febrero.

El pago de la hipoteca típico que los compradores se comprometieron a pagar el mes pasado fue de $ 1.097. Esto significó un aumento de $ 1.085 en Septiembre, y por debajo de 1.362 dólares en octubre de hace un año. Ajustado a la inflación, el pago de la hipoteca del mes pasado fue de 48,6 por ciento por debajo de la primavera de 1989, pico del ciclo previo de bienes raíces. Este fue del 58,3 por ciento por debajo del máximo del ciclo actual en junio de 2006.

now english

An estimated 41,280 new and resale houses and condos were sold statewide last month. That was up 2.6 percent from 40,216 in September, and down 2.4 percent from 42,293 for October 2008. California sales for the month of October have varied from a low of 25,832 in 2007 to a peak of 70,152 in 2003, while the average is 44,451. MDA DataQuick's statistics go back to 1988.

The median price paid for a home last month was $257,000, up 2.4 percent from $251,000 in September, and down 7.6 percent from $278,000 for October a year ago. It was the smallest year-over-year decline in the statewide median sale price since September 2007, when it declined 7.5 percent from a year earlier.

The last time the statewide median was higher than October’s $257,000 was in November 2008, when it was $258,000.

Of the existing homes sold last month, 41.2 percent were properties that had been foreclosed on during the past year. That is the lowest since May last year when it was 39.8 percent. In October 2008 it was 52.4 percent. It reached a peak this year of 58.8 percent in February.

The typical mortgage payment that home buyers committed themselves to paying last month was $1,097. That was up from $1,085 in September, and down from $1,362 for October a year ago. Adjusted for inflation, last month's mortgage payment was 48.6 percent below the spring 1989 peak of the prior real estate cycle. It was 58.3 percent below the current cycle's peak in June 2006.

RS

THE CARD GAME

LIFE....A LEARNING PROCESS

"Durante mucho tiempo pensé que estaba segura de quién era yo. Crecí en Nueva Orleans y me convirtí en una comediante. Ahí tenia  todo lo que vino junto con eso. Los clubes nocturnos. El hábito de fumar. El tomar. Luego,  cumplí los 13 años.

Mientras que yo estaba haciendo mis presentaciones, yo creía que el éxito significaba lograr  que yo les guste a todos. Así que me convertí en quien yo pensaba que la gente quería que yo fuera. Tuve que decir que sí cuando quería decir que no, hasta  aun llevaba algunos vestidos para ponermelos. Y funcionó. Tuve mi propia comedia. El programa fue muy exitoso. Tenía todo lo que había querido tener, pero yo no estaba siendo yo misma. Así que decidí ser honesta acerca de quién era yo. Era extraño: La gente que me quería por ser divertida de repente no me quería por ser ....yo. Mi programa se canceló. Mi teléfono no sonaba. No había una oferta de trabajo. Finalmente me decidí a volver a como empecé mi carrera, y  escribí un especial de HBO. Entonces tuve mi programa de entrevistas. Y mira ahora. Sé con certeza que nunca cambiaría cualquiera de los tiempos difíciles que pasé en mi vida. Ellos fueron los que me ayudaron a crecer y logré la mayoría de la perspectiva en mi vida. Son nuestros desafíos y obstáculos los que nos dan confianza,  protección y nos hacen interesantes. ¿Son divertidos cuando se producen? No. Pero son lo que nos hacen únicos. Y eso es lo que sé con certeza ". 
Ellen DeGeneres, lesbiana,  comediante en un artículo de la revista Oprah.

RS
now english
"For a long time I thought I knew for sure who I was. I grew up in New Orleans and became a comedian. And there was everything that came along with that. The nightclubs. The smoking. The drinking. Then I turned 13.

While I was doing the stand-up, I thought I knew that success meant getting everyone to like me. So I became whoever I thought people wanted me to be. I will say yes when I wanted to say no, I  even wore a few dresses. And it worked. I got my own sitcom. The show was very successful. I had everything I'd hope for, but I wasn't being  myself. So I decided to be honest about who I was. It was strange: The people who loved me for being funny suddenly didn't like me for being....me. My show was gone. My phone wasn't ringing. There wasn't a job offer. Eventually I decided to go back to how I started my career, and I wrote an HBO special. Then I got my talk show. And look at me now. I know for sure I would never change any of the hard times I went through in my life. Because it was in those times that I grew the most and gained the most perspective. It's our challenges and obstacles that gives us layers of depth and make us interesting. Are they fun when they happen? No. But they are what make us unique. And that is what I know for sure."
Ellen DeGeneres, lesbian, comedian on an Oprah's magazine article.

RS

A CUP OF COFFEE (or Tea if you want)

Esta semana me senté frente a una cafeteria en Monument Boulevard en la ciudad de  Concord, California en espera de un gran amigo, cólega y conocedor de temas financieros desde hace mucho tiempo. Su nombre: Henry Sanchez, nacionalidad: ecuatoriano. Profesión: Profesor de Matemáticas Financiera en Guayaquil, Ecuador. Contador, Agente de Préstamos Hipotecarios.  Tras varios minutos de conversación y poniendonos al día con las últimas novedades de nuestra vida cotidiana, empezamos a hablar sobre un tema que nos fascina tanto a él como a mi: Finanzas, Bienes Raíces y Economía. Aquí parte de nuestra conversacion:

RS: Ahora que se ve la intención de Fannie Mae de no abandonar las propiedades en estado de Ejecución Hipotecaria (Post 11/12/2009) ofreciendo un contrato de alquiler por un año despues de que se le entreguen el título, sale a la luz una alternativa antes discutida en otras tacitas de té mucho antes que iniciara mi blog...te acuerdas que hablamos al respecto?

Henry:Sí, claro que recuerdo. Siempre nos preguntamos por que los bancos no cobraban una renta por el uso de la propiedad que estaba en ejecución hipotecaria y que (los bancos) no generen tantas perdidas que finalmente nos va costar a todos nosotros. (Los contribuyentes tributarios).

RS...y Cuál es la intención de Fannie Mae?

Henry: Es muy importante indicar que siendo Fannie Mae una de las principales instituciones que posee un alto indicador de cartera vencida, un "gigante" como lo llamaste en tu post, y que ahora ofrecen este nuevo "producto" Lease for Deed ó Renta por Título, menos propiedades serán reposeidas y por lo tanto menos iran a alimentar al mercado actual. Si esto es así, continuaremos con poca oferta y muchas demandas La intención...No tener más pérdidas.

RS: Crees que funcione?

Henry:Vale la pena mencionar a todos tus lectores que hay que revisar muy bien este acuerdo por que saltan algunas inquietudes como por ejemplo: Se podrá negociar la casa después de haberla rentado por un año y a que precio? Será al valor del mercado en ese momento? Si es asi, por el traspaso de la propiedad cobraran costos equivalentes a una compra? ...Le aseguran al inquilino que éste será la primera opción para adquirir nuevamente la propiedad una vez puesta en venta? etc etc. Es decir se debe analizar financieramente la convenencia o no de esta oferta.

RS: En uno de mis Post (10/26/09) me preguntaba: Por que no puedo conseguir casas cuando hay muchas propiedades reposeidas por los bancos? La intención de los bancos comienza a cristalizarce . Lo crees así?

Henry: Te refieres a la intención de las instituciones financieras de no querer reconocer la perdida del valor de las propiedades en sus registros contables a travez las demoras en respuesta a peticiones de ventas cortas, el terminar una ejecución hipotecaria o las famosas modificaciones que vale la pena indicar que las satanizaron y lo único que lograron es ayudar a los bancos en su objetivo, mi respuesta es SI, comienza a cristalizarce. Si las instituciones bancarias reposeen las propiedades para luego sacarlas al mercado crearían una cantidad mas grande de propiedades a la venta  y los precios se mantendrian aún mas bajos.

RS: Entonces: Me podrias decir que vez para lo que resta del año y el 2010?

Henry: No habrán más casas de las necesarias para mantener el mercado activo pero no revuelto. Los préstamos serán más difíciles de conseguir. No aumentarán las ventas cortas, ejecuciones hipotecarias y si habrán más modificaciones.

RS:La semana pasada la Administración Federal de la Vivienda (FHA) anunció por medio de un portavoz  perdidas y baja de fondos. Posibles cambios puedan producirse en las guías para obtener un préstamo FHA el cual a cobrado bastante popularidad por requerir solamente un 3.5% de enganche para comprar una propiedad. Dichos cambios  son el aumento de enganche y el score de crédito. Crees que es conveniente que  personas que puedan calificar ahora obtengan su propiedad aprovechando el crédito fiscal ampliado y los intereses aún bajos ?...Yo digo que si , que opinas tú?

Henry:Estoy completamente de acuerdo con tu opinión, las personas que estan en capacidad financiera de comprar deben aprovechar el momento , este momento se determina por: a) una baja tasa de interés  como tú lo dices. b)  programas del gobierno que te dan préstamos a tasa fija.  c) el precio de  la vivienda. d) el pago del préstamo equivale muchas veces menor a una renta y en otras ocasiones iguales a la renta.  Por último  e) ahorro fiscal en los pagos de sus impuestos más la ayuda federal existente.

Adicionalmente se debe indicar a todas las personas que siguen tu Blog  que el  escenario que estamos viendo del mercado inmobiliario ante las acciones que estan tomando los bancos es que existe la posibilidad cierta que los valores de las casas sigan subiendo. Si todo lo que hemos charlado no son suficientes argumentos, no creo que puedan existir otros

Luego continuamos con nuestro té, pues frío no es lo mismo.

Gracias Henry!!!

RS

PUEDES CONTACTARTE CON HENRY SANCHEZ AL 925-497-5025 PARA CUALQUIER INFORMACION CON RESPECTO A TUS IMPUESTOS, COMPRA O VENTA DE PROPIEDADES.

This week I sat down at a coffee shop on Monument Boulevard in the city of Concord, California waiting to meet a good friend, colleague and expert on financial issues for a long time. His name: Henry Sanchez, nationality: Ecuadorian. Profession: Professor of Financial Mathematics in Guayaquil, Ecuador. Accountant, Mortgage Agent in the States. After several minutes of conversation and catching up with the latest news from our daily lives, we started talking about subjects that fascinates  both of us: Finance,Business and Real Estate. This is part of our conversation: 

RS: Now that  Fannie Mae's intention is not to abandon the property in a state of Foreclosure (Post 11/12/2009) & is offering a lease for a year after it was given the title, comes to light alternatives discussed above in other conversations long before my blog ... you remember we talked about it?

Henry: "Of course I remember. We always wonder why banks did not charge rent for the use of a property facing a foreclosure and they (banks) did not have to generate losses which now they are going to cost all of us (the tax payers)."

RS:... and what is the intention of Fannie Mae?

Henry: It is very important to note that Fannie Mae remains one of the main institutions that have a high rate of nonperforming loans, a "giant" as you called it in your post, and now offer this new "product" for Rent for Deed in Lieu of foreclosure. Therefore foreclosure properties will be less available in today's market. If so, we will continue in short supply. Their intention is clear: Stop losing money.

RS: Do you think it will work?

Henry: It is worth mentioning to all your readers that this new program must be checked and reviewed very well because this agreement is skipping some concerns such as: Could the former owner purchase the property back after the lease agreement? If so. What will be the price of the property? Will it be at market value at the time of purchase? If so, will the transfer of ownership have costs equivalent to a regular purchase? ... Can they assure the tenant will be the first to purchase the property once it's again for sale?. It must be analyzed if this is worth it or not financially speaking.

RS: In one of my Post (10/26/09) I wondered: Why I can not get a home when there are many foreclosure properties? The intention of the banks begins to be clear. Don't you think so?

Henry: You mean the intention of financial institutions not wanting to recognize their loss of property values in their accounting records through delays in responding to requests for short sales, ending foreclosures or answering to loan modifications...by the way loan modification were sabotage and managed  to help banks in their goal, my answer is YES, it starts to be clear.

If the banks repossessed the properties and then bring them to market would create a larger amount of properties for sale and prices still remain lower and that banks do not want to happen.

RS: Tell me what you think will happen for the remaining of the year and 2010?

Henry: No more houses than necessary but fair enough to keep the market active. The loans will be harder to achieve. Short sales and foreclosures will not rise, and other changes.

RS: Last week the Federal Housing Administration (FHA) announced through a spokesman loss and lower funds. Possible changes may occur in the guidelines to get an FHA loan which have become quite popular because they require only a 3.5% down to buy a property. These changes include increasing the down payment and credit score. Do you think it's appropriate that people who qualify get their property now? I say yes, what is your opinion?

Henry: I completely agree with your opinion, people who are in financial capacity to purchase must seize the moment, this moment is determined by: a) a low rate of interest as you said b) government programs that give you fixed rate loans c) the price of housing d) payment of the mortgage are often less than and sometimes equal to the rent. Finally e) tax savings in their tax payments plus the existing federal aid.

In Addition, you must tell your blog readers what we're seeing in the housing market and the actions being taken by banks it is a clear possibility that home values continue to rise. If everything we've talked about are not sufficient grounds, I do not know what more there is to say.

Then we continue with our tea, since cold is not the same.

Thanks Henry!

RS

YOU MAY CONTACT HENRY SANCHEZ AT 925-497-5025 FOR ANY INFORMATION REGARDING YOUR INCOME TAX SERVICES,LOANS, PURCHASE OR SALE OF PROPERTIES.

STILL TIME FOR A FHA STREAMLINE PROGRAM

You can get the benefits of a FHA Streamline program if you have the following:

1.- The mortgage to be refinanced must already be FHA insured.

2.- The mortgage to be refinanced should be current (not delinquent).

3.- The refinance is to result in a lowering of the borrower's monthly principal and interest payments.

4.- No cash may be taken out on mortgages refinanced using the Streamline Refinance process.

5.- If your property has not sufficient loan to value you still can qualify.

FHA offer streamline refinances in several ways. Streamline can be no out-of-pocket expenses to the borrower. Streamline refinances can also be done without appraisals.

You always can give me a call to find out if you can qualify to get lower payments on your current FHA loan.

POSSIBLE CHANGES ON FHA LOANS

Un informe publicado la semana pasada mostró que la FHA ha sufrido importantes pérdidas de los préstamos realizados antes de este año debido a los problemas de ejecución hipotecaria que el país a experimentado. Sus reservas de capital han caído por debajo del umbral de mandato por el Congreso.
Por ley, la FHA debe tener dos cuentas de reservas. Una de ellas es para disponer de fondos para pagar todas las pérdidas previstas. La segunda  es una válvula de exceso que se utiliza para pagar las pérdidas imprevistas. La creación de la cuenta secundaria es la razón por la FHA está todavía en pie, mientras que otros programas de préstamos no sobrevivieron a esta época tumultuosa.
Esta cuenta secundaria es también la causa de preocupación.
El estudio independiente, da a conocer  que la cuenta secundaria fue de 0,53% del total del seguro en vigor este año - por debajo del límite legal del 2%, según un comunicado de prensa de los EE.UU. del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Dicho esto, mediante la combinación de ambas cuentas, la FHA tiene 31 mil millones dólares en reservas, o más de 4,5% del total del seguro en vigor.
El estudio concluyó que, en la mayoría de los escenarios económicos, las reservas de la FHA se mantendría por encima de cero. Sin embargo, algunos han comparado los problemas de la FHA a los que provocaron la caída del mercado de hipotecas de alto riesgo
La calidad de los préstamos de la FHA es mucho mejor que las de alto riesgo o ALT-A de que se hicieron populares durante el boom inmobiliario.
Hipotecas respaldadas por la FHA son para las residencias principales, los prestatarios tienen que documentar plenamente sus ingresos, y casi la totalidad de estos préstamos son a 30 años de amortización con una tasa fija. Eso contrasta con el pobre desempeño de los prestamos de alto riesgo y Alt-A los cuales requerian poca o ninguna documentación de ingresos y, a menudo implicados tasa de interés ajustables. 

La puntuación del prestatario medio de FICO hoy es 693, comparado con 633 hace dos años.
FHA está considerando una variedad de maneras de abordar la situación de reserva .Estos cambios podrian ser en  aumentar la cuota inicial, así como el puntaje de crédito para los nuevos solicitantes. 

now english

A report released in the past week showed that the FHA has sustained significant losses from loans made before this year, as the country's foreclosure problem deepened. Its capital reserves have fallen below the threshold mandated by Congress.
By law, FHA must have two reserve accounts. One is to hold funds to pay all forecasted losses. A secondary account, it's an excess valve that is used to pay unforecasted losses. The creation of the secondary account is why FHA is still standing while many others did not survive this tumultuous time.
That secondary account is also the cause of concern.
The independent study projected that the secondary account was 0.53% of the total insurance in force this year -- below the 2% statutory threshold, according to a news release from the U.S. Department of Housing and Urban Development. That said, by combining both accounts, FHA holds $31 billion in reserves, or more than 4.5% of total insurance in force.
The study concluded that under most economic scenarios, the FHA's reserves would remain above zero. Still, some have compared FHA's troubles to those that brought down the subprime market
The quality of FHA loans is much better than risky sub-prime products that became popular during the real-estate boom.
FHA-backed mortgages are for principal residences, borrowers have to fully document their income, and nearly all of these loans are 30-year fully amortizing fixed-rate mortgages. That contrasts with poor performing subprime and Alt-A loans that required little if any income documentation and often involved low teaser rates that skyrocketed when the introductory period was over, he said.
And recently, the overall credit quality of FHA borrowers has crept up: The average borrower's FICO score today is 693, compared with 633 two years ago. 
FHA is considering a variety of ways to address the reserve situation that could be raising the down payment as well as Fico Score for new applicants.

LEASEBACKS COURTESY OF FANNIE MAE

El gigante de la vivienda Fannie Mae, dijo la semana pasada que dejaría prestatarios morosos permanecer en sus casas como inquilinos  ofreciendo un año de arrendamiento a precios del mercado a las personas que voluntariamente renuncien al título de su propiedad a travez de un *Deed in Lieu y asi evitar la ejecución hipotecaria.
La entrega voluntaria en lugar de tener que recuperar el prestamista la propiedad por medio de una ejecución hipotecaria produce menos daño al crédito del prestatario.
Fannie Mae no menciona cuántos propietarios de viviendas esperan calificar para el programa.
Este plan podría ayudar a prevenir viviendas vacias debido a las ejecuciones hipotecarias asi como ayudaria a la disminución del deterioro de los vecindarios. 
Desde Enero, Fannie Mae ha ofrecido Contratos de Renta para los arrendatarios cuyo propietario se sometió a una ejecución hipotecaria. El número de inquilinos que optaron por permanecer fue  modesto, aunque el grupo a beneficiarse de la ayuda era pequeño porque la mayoría de los hogares de Fannie Mae están ocupadas por sus propietarios y no inquilinos.
Del 1 Enero al 30 de Septiembre sólo 271 familias que ocupaban estas propiedades en reposesion pidieron permanecer como inquilinos. Otros 3.500 inquilinos aceptaron "dinero por llaves". En ese mismo período, Fannie Mae logró 1,996 Deeds in Lieu, 24.162 ventas al descubierto y 98.428 ejecuciones hipotecarias.
El otro gigante, Freddie Mac ha ofrecido un programa de arrendamiento más limitado para los propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria. Esta oferta fue el mes a mes de alquiler y que los intentos de vender la propiedad durante la ocupación de los inquilinos.
Si usted tiene preguntas acerca de esto, no dude en llamar a su banco, el servidor de la hipoteca o para mí en cualquier momento.
RS
* Abreviatura de "escritura en lugar de exclusión", esta transfiere el título para el prestamista cuando el prestatario está en incumplimiento de pago y quiere evitar la ejecución hipotecaria. El prestamista puede o no puede cesar sus actividades de ejecución de una hipoteca si el prestatario solicita a proporcionar una escritura en su lugar. Independientemente de si el prestamista acepta la escritura en lugar, la prevención y la falta de pago de la deuda se muestran más probable es que en una historia de crédito. Lo que un hecho-en-lugar puede evitar es que los documentos preparatorios de una ejecución hipotecaria que se está grabando y se convierten en un asunto de registro público.


now english


Housing giant Fannie Mae said last week it would let delinquent borrowers stay in their homes as renters after foreclosure, offering one-year leases at market rates to people who sign over their homes as a Deed in Lieu* of foreclosure.
Voluntarily surrendering homes instead of having the lender repossess them does not wallop the borrower's credit as much.
Fannie Mae would not say how many homeowners it expects to qualify for the program, but it has backed plenty of struggling borrowers.
This plan would help prevent vacant foreclosured homes from creating blight in neighborhoods. Since January, Fannie Mae has offered leasebacks for tenants whose landlord underwent a foreclosure. The number of renters who opted to stay on was modest, although the eligible pool also was small because most Fannie Mae homes are owner occupied.
From January 1 to September 30 only 271 tenants asked to remain as renters. An additional 3,500 tenants accepted "cash for keys". In that same period, Fannie Mae properties had 1,996 Deeds in Lieu, 24,162 Short Sales and 98,428 Foreclosures.
The other giant, Freddie Mac has offered a more limited leasing program for homeowners facing a foreclosure. This offer was month to month lease and they attempt to sell the property during the renters' occupancy.
Should you have questions regarding this, do not hesitate to call your bank, mortgage server or to me anytime.
RS

*Short for "deed in lieu of foreclosure," this conveys title to the lender when the borrower is in default and wants to avoid foreclosure. The lender may or may not cease foreclosure activities if a borrower asks to provide a deed-in-lieu. Regardless of whether the lender accepts the deed-in-lieu, the avoidance and non-repayment of debt will most likely show on a credit history. What a deed-in-lieu may prevent is having the documents preparatory to a foreclosure being recorded and become a matter of public record.

Rafael A. Salinas
(650) 834-0474

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FIRST TIME HOME BUYER TAX CREDIT

Más buenas noticias para los consumidores y para la recuperación del mercado de la vivienda. Tras la votación favorable del Senado el 4 de noviembre, la Cámara de Representantes de EE.UU. acaba de votar 403 contra 12 para ampliar el crédito fiscal para compradodes de vivienda por primera vez  y la ampliación de los parámetros existentes para incluir a los propietarios de viviendas y no sólo los compradores de primera vez.
En su forma actual, el crédito fiscal federal se ampliará al 30 de abril de 2010, con una prórroga de 60 días, si un contrato está en su lugar antes de la fecha límite. Quienes compren casa por primera vez seguirán siendo elegibles para un crédito tributario de hasta $ 8.000, mientras que los propietarios de viviendas existentes serán elegibles para un crédito reducido de hasta $ 6.500. Para calificar para el crédito de 6.500 dólares, los propietarios de viviendas existentes deben haber vivido en su residencia actual durante al menos cinco años. El proyecto de ley también aumenta los límites de ingreso que califique de 75.000 dólares para declarantes individuales de impuesto y 150.000 dólares para declarantes conjuntos a $ 125.000 y $ 225.000, respectivamente. El precio de compra de la casa tiene un tope de 800.000 dólares en ambos casos.
En virtud de las disposiciones adicionales incluidas en el proyecto de ley, los contribuyentes pueden reclamar el crédito en compras realizadas en 2010 en su declaración de impuestos 2009. La legislación mantiene la disposición de que los compradores no tienen que pagar el crédito de la casa si ésta sigue siendo su residencia principal durante los 36 meses después de la compra, y renuncia a este requisito para personal militar en activo que se mueven debido a una orden militar.
A nivel nacional, más de 1,4 millones de compradores por primera vez se les dio la oportunidad de convertirse en propietarios de vivienda como consecuencia del Crédito Fiscal de compradores por primera vez. Esperamos que ese número aumentará dramáticamente en los próximos meses con esta nueva legislación en el lugar. ¡Gracias a todos los que llamaron, escribieron por correo electrónico a sus representantes en el Congreso y expresaron su apoyo al Crédito Fiscal del comprador por primera vez. Sus voces se escucharon.
La votación de hoy es un resultado directo de sus acciones y la participación.
RS


now english


More good news for consumers and the housing market recovery. Following the Senate’s favorable vote on November 4th, the U.S. House of Representatives just voted 403 to 12 to extend the home buyer tax credit, expanding the parameters to include existing homeowners and not just first-time buyers. 

As it now stands, the federal tax credit will be extended through April 30, 2010, with a 60-day extension if a binding contract is in place prior to the deadline. First-time home buyers will continue to be eligible for a tax credit of up to $8,000, while existing homeowners will be eligible for a reduced credit of up to $6,500. To qualify for the $6,500 credit, existing homeowners must have lived in their current residences for at least five years. The bill also increases the qualifying income limits from $75,000 for single tax filers and $150,000 for joint filers to $125,000 and $225,000, respectively. The purchase price of the home is capped at $800,000 in both instances.

Under additional provisions included in the bill, taxpayers can claim the credit on purchases completed in 2010 on their 2009 income tax returns. The legislation maintains the provision that home buyers do not have to repay the credit provided the home remains their primary residence for 36 months after purchase, and waives this requirement for active duty military personnel who move due to a military order.

Nationwide, more than 1.4 million first-time home buyers were given the opportunity to become homeowners as a result of the Federal Tax Credit for First-time Home Buyers. We expect that number to increase dramatically in the months ahead with this new legislation in place. Thank you to all who called, wrote, and e-mailed their congressional representatives and voiced their support for the home buyer tax credit. Your voices were heard – today’s vote is a direct result of your actions and involvement.

RS

CONCRETE COUNTER TOPS

LESS FORECLOSURES, MORE SHORTSALES, MORE LOAN MODIFICATIONS

MENOS PROPIEDADES EN EJECUCION HIPOTECARIA, MAS VENTAS CORTAS, MAS FACIL ACCESO A MODIFICACIONES

El número de notificaciones de incumplimiento hipotecario presentada contra los propietarios de California cayó el último trimestre en comparación con los tres meses anteriores, el resultado de las políticas de los prestamistas de ejecución hipotecaria en evolución, un entorno legislativo incierto y un repunte en el número de hipotecas en proceso de renegociación, una información de bienes raíces informó el Servicio.  

Un total de 111.689 notas de incumplimiento se enviaron durante el mes de Julio-a través de período de Septiembre. Eso fue hasta el 10,3 por ciento de 124.562 en el trimestre anterior y un incremento del 18,5 por ciento de 94.240 en el tercer trimestre de 2008

El número de notificaciones de incumplimiento alcanzó su máximo registrado en el primer trimestre de este año en 135.431, aunque este número fue inflado por la actividad de aplazados en la previa de cuatro meses.  

Es muy obvio que los prestamistas vienen intencionadamente atrazando el ritmo de los procedimientos de ejecución hipotecaria formal. Esto  no es por la bondad de su corazón bancario. Es porque han  concluido que inundar el mercado con propiedades que culminaron en posesion del banco no es nada favorable en este momento económico y no esta en su mejor interés financiero. Sin embargo, todo esto que esta sucediendo da esperanza a aquellos dueños de casa que en algún momento pensaron en hacer una modificación de su prestamo hipotecario. Ya sea que éste sea de un interes ajustable, o que lamentablemente su ingreso se ha visto reducido, usted puede hacer el intento de mantener su propiedad a un nuevo interes y convenio entre usted y su institucion financiera que se encarga de su prestamo hipotecario. Esta, en mi opinion, podría ser la oportunidad que estuvo esperando y la manera más rapida de solucionar su problema pues podria beneficiarse con un pago al alcance de su presupuesto actual.

RS

now english

The number of mortgage default notices filed against California homeowners fell last quarter compared with the prior three-month period, the result of lenders' evolving foreclosure policies, an uncertain legislative environment and an uptick in the number of mortgages being renegotiated, a real estate information service reported.

A total of 111,689 default notices were sent out during the July through September period. That was down 10.3 percent from 124,562 for the prior quarter, and up 18.5 percent from 94,240 in third quarter 2008.
The number of recorded default notices peaked in the first quarter of this year at 135,431, although that number was inflated by deferred activity from the prior four months.
It is very obvious that lenders are intentionally past due pace with the formal foreclosure proceedings. This is not for the goodness of their heart. It is because they have concluded that flooding the market with properties that culminated in possession of the bank is not good in this economic time and It is not in their best financial interest. However, this could bring hope to those homeowners who eventually thought of making a change to their mortgage. Whether this is an adjustable interest or your income has been reduced, you can make an attempt to maintain your property to a new interest and agreement between you and your financial institution that handles your mortgage. This, in my opinion, could be the opportunity you were waiting and a fastest way to solve your problem with a payment that fit your current budget.
RS


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I ASK MYSELF /// ME PREGUNTO

WHY I CAN NOT FIND A HOUSE WHEN THERE ARE MANY FORECLOSURES?

Reventas de propiedades que estuvieron en Ejecución Hipotecaria siguieron disminuyendo como un factor de mercado, que representan el 42,8 por ciento de toda la actividad de reventa de California el pasado trimestre el cual alcanzó 49,9 por ciento del trimestre anterior, y hace un año fue del 47,5 por ciento. En el primer trimestre de este año, se alcanzó el 57,8 por ciento. Reventas de propiedades en Ejecución Hipotecaria  varió significativamente por zonas  en el último trimestre,como por ejemplo  del 9,6 por ciento en el Condado de San Francisco a 70,2 por ciento en el Condado de Merced.

De las viviendas ejecutadas en todo el estado en un período de 18 meses que terminó este mes de Julio pasado, aproximadamente un 82 por ciento se han re-vendido en el mercado abierto, mientras que el 18 por ciento, o más de 57.000 viviendas, no. De las propiedades que no  se han re-vendido, no se ha podido determinar a travez de los registros públicos que  parte o cantidad  corresponde a lo que actualmente se comercializan para la venta,  se usan como alquiler o que queden vacantes y no para la venta. Durante el año pasado, los compradores de California llevaron a un promedio de casi 18.000 reventas de Exclusión Hipotecaria en un mes.

Hace un año el porcentaje de propiedades en Ejecución Hipotecaria que no se habian vendido eran aproximadamente el doble de la actualidad, mientras que el número de ejecuciones hipotecarias no vendidos de los 18 meses terminados en julio de 2008 fue un 50 por ciento más que en la actualidad.

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now english

Foreclosure resales continued to decline as a market factor, accounting for 42.8 percent of all California resale activity last quarter. It was 49.9 percent the prior quarter, and a year ago it was 47.5 percent. It peaked at 57.8 percent in the first quarter of this year. Foreclosure resales varied significantly by area last quarter, from 9.6 percent in San Francisco County to 70.2 percent in Merced County.

Of the homes foreclosed on statewide in an 18-month period ending this July, about 82 percent have re-sold on the open market, while 18 percent, or more than 57,000 homes, have not. Of those that have not re-sold, it cannot be determined from public records what portion is currently being marketed for sale, as opposed to, among other things, being used as rentals or being left vacant and not for sale. Over the past year California buyers have snapped up an average of nearly 18,000 foreclosure resales a month.

A year ago the percentage of forecloses that had not yet re-sold was about twice as great, while the number of unsold foreclosures from the 18-month period ending in July 2008 was about 50 percent higher than it is now.

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Dataquick 

Si usted esta en el proceso de comprar su casa por primera vez, debería tener encuenta varios pequeños detalles que pueden hacer la diferencia en el ultimo minuto de su transacción.

- NO BUSQUE EL PRESTAMO DE BANCO EN BANCO, por más que usted le explique al empleado del banco que usted ya sabe cual es su puntaje de credito, ellos van a pedirlo nuevamente para verificar esa información. Abusar de peticiones de credito, afectan su puntaje.

- NO ADQUIERA MAS CREDITOS. Esto sucede a menudo con cada uno de los clientes que compran su casa por primera vez (y alguna veces con los que no son primerizos pero si tercos). El monto de su ingreso esta ligado al monto mensual de sus gastos. El residuo de estos dos le haran saber el "poder" adquisitivo que tiene con su sueldo. Mientras menos gastos, su monto por el cual podra ser aprovado será mayor. Esto le dara un espacio considerable por si lo necesita despues. Su calificación esta intimamente relacionado con los gastos que tenia al momento de presentar su aplicación. Un aumento en sus gastos, anularian su calificacion obtenida.

-NO HAGA MOVIMIENTOS DE DINERO EN SUS CUENTAS BANCARIAS. Solo deposite dinero que pueda comprobar su procedencia como sus cheques de empleo. Jamas deposite en efectivo durante una transacción hipotecaria. Esto lleva a que la institución que puede emitirle el credito se lo niegue.Consulte con su agente de prestamos antes de hacer movimientos bancarios.

-NO IGNORE DOCUMENTOS QUE LE ENTREGAN, lea todos los documentos antes de firmarlos. No asuma que ya sabe de que se trata. Si no los entiende, pida a su agente que le explique cada una de las dudas que pueda tener.

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THE COMMUNITY REINVESTMENT ACT // LEY DE RE-INVERSION EN LA COMUNIDAD

La Ley de Re-Inversión en la Comunidad se destina a estimular a las instituciones de bancarias para que  ayuden a satisfacer las necesidades de crédito de las comunidades en que operan, incluidos los barrios de bajos y moderados ingresos , dando el mismo servicio  en sus operaciones como lo hacen con otros clientes en su institución. Fue promulgada por el Congreso en 1977 (12 USC 2901) y es ejecutado por el Reglamento 12 CFR parte 25, 228, 345 y 563E.

La CRA exige que cada institución depositaria mantenga en sus archivos  depositos suficientes y asegurados para ayudar a satisfacer las necesidades de crédito de su comunidad entera y los cuales se evaluarán periódicamente. Ese registro se toma en cuenta al examinar la aplicación de una institución para las instalaciones de depósito, incluyendo fusiones y adquisiciones.Los exámenes de CRA  son conducidos por las Agencias Federales que se encargan de supervisar las Instituciones de Depósito o Bancarias: la Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal (FRB), la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), la Oficina de la Contraloría de la Moneda (OCC), así como la Oficina de Supervisión del Ahorro (OTS).  

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now english

The Community Reinvestment Act is intended to encourage depository institutions to help meet the credit needs of the communities in which they operate, including low- and moderate-income neighborhoods, consistent with safe and sound banking operations. It was enacted by the Congress in 1977 (12 U.S.C. 2901) and is implemented by Regulations 12 CFR parts 25, 228, 345, and 563e.

The CRA requires that each insured depository institution's record in helping meet the credit needs of its entire community be evaluated periodically. That record is taken into account in considering an institution's application for deposit facilities, including mergers and acquisitions. CRA examinations (see Exam Schedules) are conducted by the federal agencies that are responsible for supervising depository institutions: the Board of Governors of the Federal Reserve System (FRB), the Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), the Office of the Comptroller of the Currency (OCC), and the Office of Thrift Supervision (OTS).

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Credit Cards // Tarjetas de Crédito

Mi Historia de Crédito es excelente pero el interés de mi tarjeta de crédito subió!!

No es acerca de su historial de crédito. Se trata de el Historial de ellos! Muchos bancos han hecho un trabajo tan pobre y han arriesgado mucho con el crédito que ahora tienen que recortar las líneas de los clientes con excelente historia crediticia y aumentar las tasas para que puedan permanecer en el negocio. Pero antes de que se permita poner la culpa de esta situación completamente sobre los hombros del banco, tengo que señalar que jugó su parte en esto también.

Los emisores de tarjetas y los prestamistas, en general, han visto un enorme y antiguo segmento de su base de clientes desaparecer. El mercado de hipotecas de alto riesgo (sub-prime) ya no está disponible para muchos prestamistas, debido a la aversión de asumir riesgos más altos al otorgar crédito a quienes no calificaban para ello. Como resultado, muchos prestamistas están tratando de generar tantos ingresos como sea posible de los buenos clientes para compensar este segmento de clientes perdidos y contrarestar las pérdidas por préstamos incobrables. Así que están haciendo cambios en su cuenta para aumentar la rentabilidad.  

Sin embargo, los cambios a menudo hacen más difícil para los consumidores a darse el lujo de hacer los pagos, lo que causa más personas no cumplan con sus deudas aumentando pérdidas para los prestamistas. Practicamente, los bancos nos ponen entre la espada y la pared con sus nuevas reglas. Por ejemplo, muchos emisores se están moviendo a un tipo de interés variable que fluctuará con lo que el tipo de índice al que el  interés está ligado. Además, algunos emisores están aumentando el porcentaje del saldo adeudado por un pago mensual mínimo al 5 por ciento del saldo. Este cambio a un interés variable de un interés fijo lo obtiene el banco dentro de la cláusulas de exclusión de las normas de la nueva tarjeta de crédito, por lo que no puede decir "no gracias" y mantenerse bajo las viejas reglas.

DEFIENDETE DE TRES FORMAS!

1 .- Transfiera la deuda a una tarjeta de interes mas bajo y fijo.

2 .- Pagar la cuenta lo más pronto posible. 

 3 .- No llevar un saldo cada mes. 

Las tarjetas de crédito no tenían la intención de llevar  saldos por largos períodos de tiempo. Antes de efectuar  una gran compra en su tarjeta, asegúrese de que pueda pagarla en una cantidad fija de tiempo y luego seguir adelante. De esta manera, los cambios en cuanto a la tarjeta no será un problema para usted en el futuro pues usted no deberá nada.
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now english

My Credit History is great but my credit card interest went up!!

It’s not about your credit history. It's about theirs! Many large banks have done such a poor job of managing their credit exposure that they now have to cut back customer lines and raise rates so they can stay in business. But before I let you put the blame for this situation completely on the bank's shoulders, I have to point out that you played your part as well.

Card issuers and lenders in general have seen a huge and formerly profitable segment of their customer base go away. The old subprime market is no longer available to many lenders due to an aversion to taking on more high risks at low interest rates. As a result, many lenders are trying to generate as much income as possible from good customers to offset this lost customer segment and to counter losses from bad loans. So they are making changes to your account to increase profitability.

However, those changes often make it more difficult for consumers to afford to make payments, thereby causing more defaults and losses for the lenders. A real Catch-22! For example, many issuers are moving to a variable interest rate that will fluctuate with whatever interest rate index it is tied to. Also, some issuers are raising the percentage of balance due for a minimum monthly payment to 5 percent of the balance. This switch to a variable from a fixed rate gets the bank around the opt-out provisions of the new credit card rules, so you can't just say "no thanks" and stay under the old rules.

THREE WAYS TO FIGHT BACK!!!

1.- Transfer the debt to a Lower fix-rate account

2.- Pay the account fast.

3.- Do not carry a balance each month.

 Credit cards were not meant to carry balances for long periods of time. Before you ring up a large purchase on your card, be sure you can pay it off in a set amount of time and then follow through. That way, changes in card terms won't be an issue for you in the future.
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TELL THE CONGRESS TO EXTEND HOME BUYER'S TAX CREDIT // DILE AL CONGRESO QUE EXTIENDA EL CREDITO FISCAL PARA COMPRADORES DE CASA

El crédito fiscal es efectivo, los compradores lo están usando, las ventas han aumentado y está ayudando a la vivienda y la economía.
Pero el tiempo se está acabando. Los compradores de vivienda tienen sólo unas pocas semanas para poner en un contrato de una casa y el beneficio del crédito fiscal que expira el 1 de Diciembre del 2009. El Congreso debe ampliar el crédito fiscal hasta el 31 de Diciembre del 2010 para permitir que más compradores aprovechen este incentivo y ayuden a la economía de Norte America a que se  recupere más rápido.
El  crédito fiscal  para comprador de vivienda por primera vez esta trabajando:
Las ventas de viviendas a los compradores de vivienda por primera vez aumentaron en un 25% en 2009 y ahora representan el 50% de todas las ventas.
El crédito fiscal es la reducción del inventario de las Ejecuciones Hipotecarias que están abandonadas en el mercado, ayudando a nuestros vecindarios y comunidades a recuperarse.

Para enviar su petición al Congreso haga un click aqui:
Extiendan el Credito Fiscal Para compradores de casa

The tax credit is working, homebuyers are using it, sales have increased and it’s helping to move both housing and the economy forward.

But time is running out. Homebuyers have only a few weeks left to put in a contract on a house and benefit from the tax credit—it expires on December 1 2009. Congress should extend the tax credit until December 31, 2010 to allow more homebuyers to take advantage of this incentive and help America’s economy continue to recover.

The first-time homebuyer tax credit is working:

Home sales to first-time homebuyers increased by 25% in 2009 and now account for 50% of all sales.

The tax credit is reducing the inventory of foreclosures that are sitting on the market, helping our neighborhoods and communities recover.

To send your message to the Congress click here http://takeaction.realtoractioncenter.com

CALIFORNIA SEPTEMBER 2009 HOME SALES // VENTA DE CASAS EN CALIFORNIA PARA SEPTIEMBRE 2009

Se estima que 40,216 nuevos condominios y casas de reventa se vendieron el mes pasado en todo el estado de California. Esto significó un aumento del 1,0 por ciento de 39,811 en Agosto, y una caída del 0,3 por ciento de 40,317 en Septiembre de 2008. Las ventas de California para el mes de Septiembre han variado de un mínimo de 24,460 en 2007 a un pico de 69,304 en 2003, el promedio es de 44,816.
El precio medio pagado por una casa el mes pasado fue de $ 251,000, un 0,8 por ciento de 249,000 dólares en Agosto, y hasta un 11,3 por ciento de 283,000 dólares en Septiembre de hace un año.
De las viviendas existentes vendidas el mes pasado, el 41,9 por ciento eran propiedades que habían sido producto de una  Ejecutación Hipotecaria durante el año pasado. Ese es el más bajo en más de un año. En Septiembre de 2008 fue 50,9 por ciento, alcanzó un 58,8 por ciento en Febrero pasado.
El pago de la hipoteca típico que los compradores se comprometieron a pagar el mes pasado fue $ 1,085. Una cifra inferior a $ 1,093 dólares en Agosto, y por debajo de $ 1,363 para Septiembre de hace un año. Ajustado a la inflación, el pago de la hipoteca del mes pasado fue de 49,1 por ciento por debajo de la Primavera de 1989, pico del ciclo previo de Bienes Raíces. que fue de 58,8 por ciento por debajo del máximo del ciclo actual en Junio del 2006.

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An estimated 40,216 new and resale houses and condos were sold statewide last month. That was up 1.0 percent from 39,811 in August, and down 0.3 percent from 40,317 for September 2008. California sales for the month of September have varied from a low of 24,460 in 2007 to a peak of 69,304 in 2003, the average is 44,816.

The median price paid for a home last month was $251,000, up 0.8 percent from $249,000 in August, and down 11.3 percent from $283,000 for September a year ago.

Of the existing homes sold last month, 41.9 percent were properties that had been foreclosed on during the past year. That is the lowest in more than a year. In September 2008 it was 50.9 percent, it reached 58.8 percent last February. 

The typical mortgage payment that home buyers committed themselves to paying last month was $1,085. That was down from $1,093 in August, and down from $1,363 for September a year ago. Adjusted for inflation, last month's mortgage payment was 49.1 percent below the spring 1989 peak of the prior real estate cycle. It was 58.8 percent below the current cycle's peak in June 2006. 

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LOAN MODIFICATION // MODIFICACION DE SU PRESTAMO

La gente puede enfrentar una Ejecución Hipotecaria por muchas razones. Cambios extremos en situaciones de la vida. La pérdida del empleo, muerte, divorcio, enfermedad prolongada o porque se debe trasladar de inmediato. La exclusión puede producirse cuando hay un atrazo de tres meses o más dependiendo de su contrato de préstamo hipotecario.
En la mayoría de casos, incluso si el banco es capaz de vender la propiedad, el prestatario podría tener que pagar por cualquier diferencia entre el saldo restante del préstamo y el precio de venta de la propiedad en ejecución hipotecaria, dependiendo de las condiciones de las hipotecas y la ley estatal. La exclusión se mantiene en su crédito de siete a diez años. 

Como usted sabe, la Administración de Obama ha promulgado un programa para ayudar a los propietarios que tienen dificultades para hacer sus pagos hipotecarios. La formación principal del programa asequible es una asociación entre el sector hipotecario y el gobierno federal, destinadas a estabilizar el mercado actual.
Si usted está en peligro de ejecución inmediata, llame al 888-995-HOPE - La Esperanza de Propietarios y hable con un asesor que pueda ayudar a evaluar su situación actual y diseñar una solución. La linea  HOPE (TM) es un servicio de asesoramiento proporcionado por la Fundación de Preservación de Propiedad de Vivienda, una organización independiente sin fines de lucro que ofrece servicios de consejería aprobadas por HUD a través de los consejeros.

Si usted desea hacerlo por su propio medio:
-Hable con su Banco Hipotecario
-Que le expliquen que documentación van a necesitar.
-Haga un presupuesto de todos sus gastos, TODOS.
-Envie la copia de sus talones de pago.
-Escriba en pocas palabras, la razon por la cual solicita su modificación.
-Envie su documentación por fax y tambien por correo certificado.
-Mantenga una copia de su presupuesto a la mano por si lo requiere luego.

Si usted aún necesita una asesoria, no dude en comunicarse conmigo. 
RS

People may face foreclosure for many reasons. Extreme changes in life situations. Job loss, death, divorce, prolonged illness and many others or because they must immediately relocate. Foreclosure can occur when payments become three to four or more months late, depending on the mortgage terms. In most cases even if the bank is able to sell the property, the borrower may have to pay for any difference between the remaining balance on the loan and the sales price of the property at foreclosure, depending on the mortgage terms and state law. Foreclosure stays on a credit report for seven to ten years.
As you may know, the Obama Administration has enacted a program to help homeowners who are having difficulty making their mortgage payments. The Making Home Affordable program is a partnership between the mortgage industry and the federal government, designed to stabilize the houring market.
If you are in danger of immediate foreclosure, call 888-995-HOPE – the Homeowner's HOPE(TM) hotline and talk to a counselor who can help you assess your current situation and map out a solution. Homeowner's HOPE(TM) is a counseling service provided by the Homeownership Preservation Foundation, an independent nonprofit that provides counseling services through HUD-approved counselors. 

If you wish to do it on your own:
-Talk to your Mortgage Bank
-Ask them to tell you  what documentation they will need from you to start the process.
-Make a budget for all expenditures, ALL.
-Send a copy of your pay stubs.
- Type  a letter giving  the reason you are requesting a loan modification.
- Send your documents by fax and also by certified mail.
- Keep a copy of your budget on hand. This will help if they contact you by phone. 

If you still need  advice do not hesitate to contact me.
RS



Rafael A. Salinas
(650) 834-0474
Haz click para enviarme un e-mail

A sus familiares, amigos o compañeros de trabajo les puede ayudar mi información y/o servicio. 

FYI / PARA TU INFORMACION

Seguro del Campesino muerto
también conocido como "Seguros de los Janitors muertos"
Wall Street Journal: 

"La práctica está tan extendida como es poco conocida. Millones de trabajadores actuales y antiguos en cientos de grandes empresas son por lo tanto de mas valor para sus empleadores muertos, que en vida, dando miles de millones de dólares en beneficios tributarios con los años, así como un flujo constante de ventajas fiscales al recibir beneficios por la muerte de sus empleados"

http://deadpeasantinsurance.com/

Como dije al principio, la computadora no es solo para tus juegos electrónicos , educate y busca información. Mientras más sabes te defiendes mejor en la vida. RS

Dead Peasant Insurance
also known as "Dead Janitors Insurance"

Wall Street Journal:  
"The practice is as widespread as it is little-known.  Millions of current and former workers at hundreds of large companies are thus worth a great deal to their employers dead, as well as alive, yielding billions of dollars in tax breaks over the years, as well as a steady stream of tax-free death benefits."
http://deadpeasantinsurance.com/

As I said earlier, the computer is not just for your games,You mus educate youself  and find information. The more you know, you defend yourself better in life. RS

WHAT IS MELLO ROSS ? / ¿QUÉ ES EL MELLO ROSS?

En 1978, los californianos aprobaron la Proposición 13, que limita la capacidad de los organismos públicos locales de aumentar los impuestos de propiedad sobre la base de valor de tasación de una propiedad.
En 1982, la  Ley de Servicios de la Comunidad de 1982  "Mello-Ross" (Código del Gobierno § 53311-53368.3) fue creada para proporcionar un método alternativo de financiación de las mejoras necesarias y los servicios.
El Mello-Roos Ley de Servicios de la Comunidad de 1982
La Ley permite a cualquier Condado, Ciudad, Distrito especial, el Distrito Escolar o el Conjunto de Poderes  establecer un "Mello-Roos" o Centros Comunitarios del Distrito ("CFD") el cual permite la financiación de la mejoras y servicios públicos. Los servicios y mejoras que Mello-Roos CFDs pueden financiar son las calles, sistemas de alcantarillado y otras infraestructuras básicas, la protección de la policía, de protección contra incendios, servicios de ambulancias, escuelas, parques, bibliotecas, museos y otras actividades culturales instalaciones. 

Por ley, el CFD  también tiene derecho a recuperar los gastos necesarios para formar el CFD y administrar los impuestos anuales especiales y la deuda en condiciones de servidumbre.
¿Por qué un Mello-Roos CFD es necesario?
Un CFD es creado para financiar las mejoras y los servicios públicos cuando no hay otra fuente de  diner disponible. CFDs normalmente se forman en las zonas subdesarrolladas y se utilizan para construir carreteras e instalar sistemas de agua y alcantarillado de manera que las nuevas viviendas o en el espacio comercial puede ser construido. El CFD se utiliza también en las zonas más antiguas para financiar nuevas escuelas o de otras adiciones a la de la comunidad.
¿Cómo se forma el Mello-Roos CFD ?
Un CFD es creado por una agencia de patrocinio del gobierno local. El distrito se propone incluir todas las propiedades que se beneficiarán de las mejoras que deban construirse o los servicios que se presten. Un CFD no puede ser formado sin el voto de dos tercios de la mayoría de los residentes que viven dentro de los límites propuestos. O bien, si hay menos de 12 residentes, la votación se llevará a cabo en lugar de los propietarios actuales. En muchos casos, que puede ser un único propietario o desarrollador. Una vez aprobado, un impuesto se sitúa en contra de cada propiedad en el CFD. Los dueños de propiedades luego pagaran un impuesto especial de cada año. Si el costo del proyecto es alto, los bonos municipales serán vendidos por la CFD para proporcionar la gran cantidad de dinero inicialmente necesarios para construir o financiar las mejoras de los servicios.
¿Cómo el cobro anual es  determinado?
Por ley (Prop. 13), el Impuesto Especial no puede basarse directamente en el valor de la propiedad.
Impuestos Especiales se basan en fórmulas matemáticas que toman en cuenta las características de una propiedad tales como su uso, metros cuadrados de la estructura y tamaño del lote. La fórmula se define en el momento de la formación, e incluirá un importe máximo del impuesto especial de y un aumento del porcentaje máximo anual.
¿Cual es la duración del pago al CFD?
Si los bonos fueron emitidos por el CFD, los impuestos especiales se cobrarán anualmente hasta que los bonos sean pagados en su totalidad. A menudo, después que los bonos se pagan, un CFD seguirá con un  cobro de una tarifa reducida para mantener las mejoras futuras.
IMPORTANTE SABER:  

Derecho a la acelerada ejecución hipotecaria. Es importante para los propietarios con Mello- Ross - CFD paguen  su factura de impuestos a tiempo. El CFD tiene el derecho (y si se emiten los bonos, la obligación) de excluir de la propiedad, cuando los impuestos especiales se han demorado por más de 90 days.Ademas, los costos por gastos legales y sanciones deberán ser pagados por el dueño de la propiedad delincuente. Esto es considerablemente más rápido que el estándar de 5 años el período de espera de los impuestos Ad Valorem del Condado. 
Requisito de la divulgación para Tiendas (Código Civil de California § 1102.6). En caso de reventa de una propiedad en un CFD, el vendedor debe hacer un "esfuerzo de buena fe" para obtener un Aviso de Impuestos Especiales de la agencia local que recauda los impuestos especiales, y proporcionar al comprador.

Cuando vaya a comprar una propiedad, asegurese de preguntarle a su agente si tiene Mello-Ross.

Now english

In 1978 Californians enacted Proposition 13, which limited the ability of local public agencies to increase property taxes based on a property’s assessed value.
In 1982, the Mello-Roos Community Facilities Act of 1982 (Government Code §53311-53368.3) was created to provide an alternate method of financing needed improvements and services.

The Mello-Roos Community Facilities Act of 1982
The Act allows any County, City, Special District, School District or joint powers authority to establish a Mello-Roos Community Facilities District (a “CFD”) which allows for financing of public improvements and services. The services and improvements that Mello-Roos CFDs can finance include streets, sewer systems and other basic infrastructure, police protection, fire protection, ambulance services, schools, parks, libraries, museums and other cultural facilities. By law, the CFD is also entitled to recover expenses needed to form the CFD and
administer the annual special taxes and bonded debt.

Why is a Mello-Roos CFD Needed?

A CFD is created to finance public improvements and services when no other source of money is available. CFDs are normally formed in undeveloped areas and are used to build roads and install water and sewer systems so that new homes or commercial space can be built. CFDs are also used in older areas to finance new schools or other additions to the community.

How is a Mello-Roos CFD Formed?

A CFD is created by a sponsoring local government agency. The proposed district will include all properties that will benefit from the improvements to be constructed or the services to be provided. A CFD cannot be formed without a two-thirds majority vote of residents living within the proposed boundaries. Or, if there are fewer than 12 residents, the vote is instead conducted of current landowners. In many cases, that may be a single owner or developer. Once approved, a Special Tax Lien is placed against each property in the CFD. Property owners then pay a Special Tax each year. If the project cost is high, municipal bonds will be sold by the CFD to provide the large amount of money initially needed to build the improvements or fund the services.

How is the Annual Charge Determined?

By law (Prop. 13), the Special Tax cannot be directly based on the value of the property.
Special Taxes instead are based on mathematical formulas that take into account property characteristics such as use of the property, square footage of the structure and lot size. The formula is defined at the time of formation, and will include a maximum special tax amount and a percentage maximum annual increase.

How Long Will the Charge Continue?

If bonds were issued by the CFD, special taxes will be charged annually until the bonds are paid off in full. Often, after bonds are paid off, a CFD will continue to charge a reduced fee to maintain the improvements.


IMPORTANT  TO  KNOW: 
Rights to Accelerated Foreclosure.  
It is important for CFD property owners to pay their tax bill on time. The CFD has the right (and if bonds are issued, the obligation) to foreclose on property when special taxes are delinquent for more than 90 days.Additionally, any costs of collection and penalties must be paid by the delinquent property owner. This is considerably faster than the standard 5 year waiting period on county ad valorem taxes. 
Disclosure Requirement for Sellers (California Civil Code §1102.6). 
When reselling a property in a CFD, the seller must make a “good faith effort” to obtain a Notice of Special Tax from the local agency that levies the Special Tax, and provide it to the buyer.

When you buy a property, make sure to ask your agent if it has Mello- Ross.

Courtesy of California Tax Information




Rafael A. Salinas
(650) 834-0474
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A sus familiares, amigos o compañeros de trabajo les puede ayudar mi información y/o servicio.