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11.15.2009

POSSIBLE CHANGES ON FHA LOANS


Un informe publicado la semana pasada mostró que la FHA ha sufrido importantes pérdidas de los préstamos realizados antes de este año debido a los problemas de ejecución hipotecaria que el país a experimentado. Sus reservas de capital han caído por debajo del umbral de mandato por el Congreso.
Por ley, la FHA debe tener dos cuentas de reservas. Una de ellas es para disponer de fondos para pagar todas las pérdidas previstas. La segunda  es una válvula de exceso que se utiliza para pagar las pérdidas imprevistas. La creación de la cuenta secundaria es la razón por la FHA está todavía en pie, mientras que otros programas de préstamos no sobrevivieron a esta época tumultuosa.
Esta cuenta secundaria es también la causa de preocupación.
El estudio independiente, da a conocer  que la cuenta secundaria fue de 0,53% del total del seguro en vigor este año - por debajo del límite legal del 2%, según un comunicado de prensa de los EE.UU. del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Dicho esto, mediante la combinación de ambas cuentas, la FHA tiene 31 mil millones dólares en reservas, o más de 4,5% del total del seguro en vigor.
El estudio concluyó que, en la mayoría de los escenarios económicos, las reservas de la FHA se mantendría por encima de cero. Sin embargo, algunos han comparado los problemas de la FHA a los que provocaron la caída del mercado de hipotecas de alto riesgo
La calidad de los préstamos de la FHA es mucho mejor que las de alto riesgo o ALT-A de que se hicieron populares durante el boom inmobiliario.
Hipotecas respaldadas por la FHA son para las residencias principales, los prestatarios tienen que documentar plenamente sus ingresos, y casi la totalidad de estos préstamos son a 30 años de amortización con una tasa fija. Eso contrasta con el pobre desempeño de los prestamos de alto riesgo y Alt-A los cuales requerian poca o ninguna documentación de ingresos y, a menudo implicados tasa de interés ajustables. 

La puntuación del prestatario medio de FICO hoy es 693, comparado con 633 hace dos años.
FHA está considerando una variedad de maneras de abordar la situación de reserva .Estos cambios podrian ser en  aumentar la cuota inicial, así como el puntaje de crédito para los nuevos solicitantes. 



now english


A report released in the past week showed that the FHA has sustained significant losses from loans made before this year, as the country's foreclosure problem deepened. Its capital reserves have fallen below the threshold mandated by Congress.
By law, FHA must have two reserve accounts. One is to hold funds to pay all forecasted losses. A secondary account, it's an excess valve that is used to pay unforecasted losses. The creation of the secondary account is why FHA is still standing while many others did not survive this tumultuous time.
That secondary account is also the cause of concern.
The independent study projected that the secondary account was 0.53% of the total insurance in force this year -- below the 2% statutory threshold, according to a news release from the U.S. Department of Housing and Urban Development. That said, by combining both accounts, FHA holds $31 billion in reserves, or more than 4.5% of total insurance in force.
The study concluded that under most economic scenarios, the FHA's reserves would remain above zero. Still, some have compared FHA's troubles to those that brought down the subprime market
The quality of FHA loans is much better than risky sub-prime products that became popular during the real-estate boom.
FHA-backed mortgages are for principal residences, borrowers have to fully document their income, and nearly all of these loans are 30-year fully amortizing fixed-rate mortgages. That contrasts with poor performing subprime and Alt-A loans that required little if any income documentation and often involved low teaser rates that skyrocketed when the introductory period was over, he said.
And recently, the overall credit quality of FHA borrowers has crept up: The average borrower's FICO score today is 693, compared with 633 two years ago. 

FHA is considering a variety of ways to address the reserve situation that could be raising the down payment as well as Fico Score for new applicants.

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