LESS FORECLOSURES, MORE SHORTSALES, MORE LOAN MODIFICATIONS

MENOS PROPIEDADES EN EJECUCION HIPOTECARIA, MAS VENTAS CORTAS, MAS FACIL ACCESO A MODIFICACIONES

El número de notificaciones de incumplimiento hipotecario presentada contra los propietarios de California cayó el último trimestre en comparación con los tres meses anteriores, el resultado de las políticas de los prestamistas de ejecución hipotecaria en evolución, un entorno legislativo incierto y un repunte en el número de hipotecas en proceso de renegociación, una información de bienes raíces informó el Servicio.  

Un total de 111.689 notas de incumplimiento se enviaron durante el mes de Julio-a través de período de Septiembre. Eso fue hasta el 10,3 por ciento de 124.562 en el trimestre anterior y un incremento del 18,5 por ciento de 94.240 en el tercer trimestre de 2008

El número de notificaciones de incumplimiento alcanzó su máximo registrado en el primer trimestre de este año en 135.431, aunque este número fue inflado por la actividad de aplazados en la previa de cuatro meses.  

Es muy obvio que los prestamistas vienen intencionadamente atrazando el ritmo de los procedimientos de ejecución hipotecaria formal. Esto  no es por la bondad de su corazón bancario. Es porque han  concluido que inundar el mercado con propiedades que culminaron en posesion del banco no es nada favorable en este momento económico y no esta en su mejor interés financiero. Sin embargo, todo esto que esta sucediendo da esperanza a aquellos dueños de casa que en algún momento pensaron en hacer una modificación de su prestamo hipotecario. Ya sea que éste sea de un interes ajustable, o que lamentablemente su ingreso se ha visto reducido, usted puede hacer el intento de mantener su propiedad a un nuevo interes y convenio entre usted y su institucion financiera que se encarga de su prestamo hipotecario. Esta, en mi opinion, podría ser la oportunidad que estuvo esperando y la manera más rapida de solucionar su problema pues podria beneficiarse con un pago al alcance de su presupuesto actual.

RS

now english

The number of mortgage default notices filed against California homeowners fell last quarter compared with the prior three-month period, the result of lenders' evolving foreclosure policies, an uncertain legislative environment and an uptick in the number of mortgages being renegotiated, a real estate information service reported.

A total of 111,689 default notices were sent out during the July through September period. That was down 10.3 percent from 124,562 for the prior quarter, and up 18.5 percent from 94,240 in third quarter 2008.
The number of recorded default notices peaked in the first quarter of this year at 135,431, although that number was inflated by deferred activity from the prior four months.
It is very obvious that lenders are intentionally past due pace with the formal foreclosure proceedings. This is not for the goodness of their heart. It is because they have concluded that flooding the market with properties that culminated in possession of the bank is not good in this economic time and It is not in their best financial interest. However, this could bring hope to those homeowners who eventually thought of making a change to their mortgage. Whether this is an adjustable interest or your income has been reduced, you can make an attempt to maintain your property to a new interest and agreement between you and your financial institution that handles your mortgage. This, in my opinion, could be the opportunity you were waiting and a fastest way to solve your problem with a payment that fit your current budget.
RS


Rafael A. Salinas
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I ASK MYSELF /// ME PREGUNTO

WHY I CAN NOT FIND A HOUSE WHEN THERE ARE MANY FORECLOSURES?

Reventas de propiedades que estuvieron en Ejecución Hipotecaria siguieron disminuyendo como un factor de mercado, que representan el 42,8 por ciento de toda la actividad de reventa de California el pasado trimestre el cual alcanzó 49,9 por ciento del trimestre anterior, y hace un año fue del 47,5 por ciento. En el primer trimestre de este año, se alcanzó el 57,8 por ciento. Reventas de propiedades en Ejecución Hipotecaria  varió significativamente por zonas  en el último trimestre,como por ejemplo  del 9,6 por ciento en el Condado de San Francisco a 70,2 por ciento en el Condado de Merced.

De las viviendas ejecutadas en todo el estado en un período de 18 meses que terminó este mes de Julio pasado, aproximadamente un 82 por ciento se han re-vendido en el mercado abierto, mientras que el 18 por ciento, o más de 57.000 viviendas, no. De las propiedades que no  se han re-vendido, no se ha podido determinar a travez de los registros públicos que  parte o cantidad  corresponde a lo que actualmente se comercializan para la venta,  se usan como alquiler o que queden vacantes y no para la venta. Durante el año pasado, los compradores de California llevaron a un promedio de casi 18.000 reventas de Exclusión Hipotecaria en un mes.

Hace un año el porcentaje de propiedades en Ejecución Hipotecaria que no se habian vendido eran aproximadamente el doble de la actualidad, mientras que el número de ejecuciones hipotecarias no vendidos de los 18 meses terminados en julio de 2008 fue un 50 por ciento más que en la actualidad.

RS


now english

Foreclosure resales continued to decline as a market factor, accounting for 42.8 percent of all California resale activity last quarter. It was 49.9 percent the prior quarter, and a year ago it was 47.5 percent. It peaked at 57.8 percent in the first quarter of this year. Foreclosure resales varied significantly by area last quarter, from 9.6 percent in San Francisco County to 70.2 percent in Merced County.

Of the homes foreclosed on statewide in an 18-month period ending this July, about 82 percent have re-sold on the open market, while 18 percent, or more than 57,000 homes, have not. Of those that have not re-sold, it cannot be determined from public records what portion is currently being marketed for sale, as opposed to, among other things, being used as rentals or being left vacant and not for sale. Over the past year California buyers have snapped up an average of nearly 18,000 foreclosure resales a month.

A year ago the percentage of forecloses that had not yet re-sold was about twice as great, while the number of unsold foreclosures from the 18-month period ending in July 2008 was about 50 percent higher than it is now.

RS



Dataquick 

Si usted esta en el proceso de comprar su casa por primera vez, debería tener encuenta varios pequeños detalles que pueden hacer la diferencia en el ultimo minuto de su transacción.

- NO BUSQUE EL PRESTAMO DE BANCO EN BANCO, por más que usted le explique al empleado del banco que usted ya sabe cual es su puntaje de credito, ellos van a pedirlo nuevamente para verificar esa información. Abusar de peticiones de credito, afectan su puntaje.

- NO ADQUIERA MAS CREDITOS. Esto sucede a menudo con cada uno de los clientes que compran su casa por primera vez (y alguna veces con los que no son primerizos pero si tercos). El monto de su ingreso esta ligado al monto mensual de sus gastos. El residuo de estos dos le haran saber el "poder" adquisitivo que tiene con su sueldo. Mientras menos gastos, su monto por el cual podra ser aprovado será mayor. Esto le dara un espacio considerable por si lo necesita despues. Su calificación esta intimamente relacionado con los gastos que tenia al momento de presentar su aplicación. Un aumento en sus gastos, anularian su calificacion obtenida.

-NO HAGA MOVIMIENTOS DE DINERO EN SUS CUENTAS BANCARIAS. Solo deposite dinero que pueda comprobar su procedencia como sus cheques de empleo. Jamas deposite en efectivo durante una transacción hipotecaria. Esto lleva a que la institución que puede emitirle el credito se lo niegue.Consulte con su agente de prestamos antes de hacer movimientos bancarios.

-NO IGNORE DOCUMENTOS QUE LE ENTREGAN, lea todos los documentos antes de firmarlos. No asuma que ya sabe de que se trata. Si no los entiende, pida a su agente que le explique cada una de las dudas que pueda tener.

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THE COMMUNITY REINVESTMENT ACT // LEY DE RE-INVERSION EN LA COMUNIDAD

La Ley de Re-Inversión en la Comunidad se destina a estimular a las instituciones de bancarias para que  ayuden a satisfacer las necesidades de crédito de las comunidades en que operan, incluidos los barrios de bajos y moderados ingresos , dando el mismo servicio  en sus operaciones como lo hacen con otros clientes en su institución. Fue promulgada por el Congreso en 1977 (12 USC 2901) y es ejecutado por el Reglamento 12 CFR parte 25, 228, 345 y 563E.

La CRA exige que cada institución depositaria mantenga en sus archivos  depositos suficientes y asegurados para ayudar a satisfacer las necesidades de crédito de su comunidad entera y los cuales se evaluarán periódicamente. Ese registro se toma en cuenta al examinar la aplicación de una institución para las instalaciones de depósito, incluyendo fusiones y adquisiciones.Los exámenes de CRA  son conducidos por las Agencias Federales que se encargan de supervisar las Instituciones de Depósito o Bancarias: la Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal (FRB), la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), la Oficina de la Contraloría de la Moneda (OCC), así como la Oficina de Supervisión del Ahorro (OTS).  

RS

now english

The Community Reinvestment Act is intended to encourage depository institutions to help meet the credit needs of the communities in which they operate, including low- and moderate-income neighborhoods, consistent with safe and sound banking operations. It was enacted by the Congress in 1977 (12 U.S.C. 2901) and is implemented by Regulations 12 CFR parts 25, 228, 345, and 563e.

The CRA requires that each insured depository institution's record in helping meet the credit needs of its entire community be evaluated periodically. That record is taken into account in considering an institution's application for deposit facilities, including mergers and acquisitions. CRA examinations (see Exam Schedules) are conducted by the federal agencies that are responsible for supervising depository institutions: the Board of Governors of the Federal Reserve System (FRB), the Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), the Office of the Comptroller of the Currency (OCC), and the Office of Thrift Supervision (OTS).

RS

Credit Cards // Tarjetas de Crédito

Mi Historia de Crédito es excelente pero el interés de mi tarjeta de crédito subió!!

No es acerca de su historial de crédito. Se trata de el Historial de ellos! Muchos bancos han hecho un trabajo tan pobre y han arriesgado mucho con el crédito que ahora tienen que recortar las líneas de los clientes con excelente historia crediticia y aumentar las tasas para que puedan permanecer en el negocio. Pero antes de que se permita poner la culpa de esta situación completamente sobre los hombros del banco, tengo que señalar que jugó su parte en esto también.

Los emisores de tarjetas y los prestamistas, en general, han visto un enorme y antiguo segmento de su base de clientes desaparecer. El mercado de hipotecas de alto riesgo (sub-prime) ya no está disponible para muchos prestamistas, debido a la aversión de asumir riesgos más altos al otorgar crédito a quienes no calificaban para ello. Como resultado, muchos prestamistas están tratando de generar tantos ingresos como sea posible de los buenos clientes para compensar este segmento de clientes perdidos y contrarestar las pérdidas por préstamos incobrables. Así que están haciendo cambios en su cuenta para aumentar la rentabilidad.  

Sin embargo, los cambios a menudo hacen más difícil para los consumidores a darse el lujo de hacer los pagos, lo que causa más personas no cumplan con sus deudas aumentando pérdidas para los prestamistas. Practicamente, los bancos nos ponen entre la espada y la pared con sus nuevas reglas. Por ejemplo, muchos emisores se están moviendo a un tipo de interés variable que fluctuará con lo que el tipo de índice al que el  interés está ligado. Además, algunos emisores están aumentando el porcentaje del saldo adeudado por un pago mensual mínimo al 5 por ciento del saldo. Este cambio a un interés variable de un interés fijo lo obtiene el banco dentro de la cláusulas de exclusión de las normas de la nueva tarjeta de crédito, por lo que no puede decir "no gracias" y mantenerse bajo las viejas reglas.

DEFIENDETE DE TRES FORMAS!

1 .- Transfiera la deuda a una tarjeta de interes mas bajo y fijo.

2 .- Pagar la cuenta lo más pronto posible. 

 3 .- No llevar un saldo cada mes. 

Las tarjetas de crédito no tenían la intención de llevar  saldos por largos períodos de tiempo. Antes de efectuar  una gran compra en su tarjeta, asegúrese de que pueda pagarla en una cantidad fija de tiempo y luego seguir adelante. De esta manera, los cambios en cuanto a la tarjeta no será un problema para usted en el futuro pues usted no deberá nada.
RS


now english

My Credit History is great but my credit card interest went up!!

It’s not about your credit history. It's about theirs! Many large banks have done such a poor job of managing their credit exposure that they now have to cut back customer lines and raise rates so they can stay in business. But before I let you put the blame for this situation completely on the bank's shoulders, I have to point out that you played your part as well.

Card issuers and lenders in general have seen a huge and formerly profitable segment of their customer base go away. The old subprime market is no longer available to many lenders due to an aversion to taking on more high risks at low interest rates. As a result, many lenders are trying to generate as much income as possible from good customers to offset this lost customer segment and to counter losses from bad loans. So they are making changes to your account to increase profitability.

However, those changes often make it more difficult for consumers to afford to make payments, thereby causing more defaults and losses for the lenders. A real Catch-22! For example, many issuers are moving to a variable interest rate that will fluctuate with whatever interest rate index it is tied to. Also, some issuers are raising the percentage of balance due for a minimum monthly payment to 5 percent of the balance. This switch to a variable from a fixed rate gets the bank around the opt-out provisions of the new credit card rules, so you can't just say "no thanks" and stay under the old rules.

THREE WAYS TO FIGHT BACK!!!

1.- Transfer the debt to a Lower fix-rate account

2.- Pay the account fast.

3.- Do not carry a balance each month.

 Credit cards were not meant to carry balances for long periods of time. Before you ring up a large purchase on your card, be sure you can pay it off in a set amount of time and then follow through. That way, changes in card terms won't be an issue for you in the future.
RS

TELL THE CONGRESS TO EXTEND HOME BUYER'S TAX CREDIT // DILE AL CONGRESO QUE EXTIENDA EL CREDITO FISCAL PARA COMPRADORES DE CASA

El crédito fiscal es efectivo, los compradores lo están usando, las ventas han aumentado y está ayudando a la vivienda y la economía.
Pero el tiempo se está acabando. Los compradores de vivienda tienen sólo unas pocas semanas para poner en un contrato de una casa y el beneficio del crédito fiscal que expira el 1 de Diciembre del 2009. El Congreso debe ampliar el crédito fiscal hasta el 31 de Diciembre del 2010 para permitir que más compradores aprovechen este incentivo y ayuden a la economía de Norte America a que se  recupere más rápido.
El  crédito fiscal  para comprador de vivienda por primera vez esta trabajando:
Las ventas de viviendas a los compradores de vivienda por primera vez aumentaron en un 25% en 2009 y ahora representan el 50% de todas las ventas.
El crédito fiscal es la reducción del inventario de las Ejecuciones Hipotecarias que están abandonadas en el mercado, ayudando a nuestros vecindarios y comunidades a recuperarse.

Para enviar su petición al Congreso haga un click aqui:
Extiendan el Credito Fiscal Para compradores de casa

The tax credit is working, homebuyers are using it, sales have increased and it’s helping to move both housing and the economy forward.

But time is running out. Homebuyers have only a few weeks left to put in a contract on a house and benefit from the tax credit—it expires on December 1 2009. Congress should extend the tax credit until December 31, 2010 to allow more homebuyers to take advantage of this incentive and help America’s economy continue to recover.

The first-time homebuyer tax credit is working:

Home sales to first-time homebuyers increased by 25% in 2009 and now account for 50% of all sales.

The tax credit is reducing the inventory of foreclosures that are sitting on the market, helping our neighborhoods and communities recover.

To send your message to the Congress click here http://takeaction.realtoractioncenter.com

CALIFORNIA SEPTEMBER 2009 HOME SALES // VENTA DE CASAS EN CALIFORNIA PARA SEPTIEMBRE 2009

Se estima que 40,216 nuevos condominios y casas de reventa se vendieron el mes pasado en todo el estado de California. Esto significó un aumento del 1,0 por ciento de 39,811 en Agosto, y una caída del 0,3 por ciento de 40,317 en Septiembre de 2008. Las ventas de California para el mes de Septiembre han variado de un mínimo de 24,460 en 2007 a un pico de 69,304 en 2003, el promedio es de 44,816.
El precio medio pagado por una casa el mes pasado fue de $ 251,000, un 0,8 por ciento de 249,000 dólares en Agosto, y hasta un 11,3 por ciento de 283,000 dólares en Septiembre de hace un año.
De las viviendas existentes vendidas el mes pasado, el 41,9 por ciento eran propiedades que habían sido producto de una  Ejecutación Hipotecaria durante el año pasado. Ese es el más bajo en más de un año. En Septiembre de 2008 fue 50,9 por ciento, alcanzó un 58,8 por ciento en Febrero pasado.
El pago de la hipoteca típico que los compradores se comprometieron a pagar el mes pasado fue $ 1,085. Una cifra inferior a $ 1,093 dólares en Agosto, y por debajo de $ 1,363 para Septiembre de hace un año. Ajustado a la inflación, el pago de la hipoteca del mes pasado fue de 49,1 por ciento por debajo de la Primavera de 1989, pico del ciclo previo de Bienes Raíces. que fue de 58,8 por ciento por debajo del máximo del ciclo actual en Junio del 2006.

RS

An estimated 40,216 new and resale houses and condos were sold statewide last month. That was up 1.0 percent from 39,811 in August, and down 0.3 percent from 40,317 for September 2008. California sales for the month of September have varied from a low of 24,460 in 2007 to a peak of 69,304 in 2003, the average is 44,816.

The median price paid for a home last month was $251,000, up 0.8 percent from $249,000 in August, and down 11.3 percent from $283,000 for September a year ago.

Of the existing homes sold last month, 41.9 percent were properties that had been foreclosed on during the past year. That is the lowest in more than a year. In September 2008 it was 50.9 percent, it reached 58.8 percent last February. 

The typical mortgage payment that home buyers committed themselves to paying last month was $1,085. That was down from $1,093 in August, and down from $1,363 for September a year ago. Adjusted for inflation, last month's mortgage payment was 49.1 percent below the spring 1989 peak of the prior real estate cycle. It was 58.8 percent below the current cycle's peak in June 2006. 

RS

LOAN MODIFICATION // MODIFICACION DE SU PRESTAMO

La gente puede enfrentar una Ejecución Hipotecaria por muchas razones. Cambios extremos en situaciones de la vida. La pérdida del empleo, muerte, divorcio, enfermedad prolongada o porque se debe trasladar de inmediato. La exclusión puede producirse cuando hay un atrazo de tres meses o más dependiendo de su contrato de préstamo hipotecario.
En la mayoría de casos, incluso si el banco es capaz de vender la propiedad, el prestatario podría tener que pagar por cualquier diferencia entre el saldo restante del préstamo y el precio de venta de la propiedad en ejecución hipotecaria, dependiendo de las condiciones de las hipotecas y la ley estatal. La exclusión se mantiene en su crédito de siete a diez años. 

Como usted sabe, la Administración de Obama ha promulgado un programa para ayudar a los propietarios que tienen dificultades para hacer sus pagos hipotecarios. La formación principal del programa asequible es una asociación entre el sector hipotecario y el gobierno federal, destinadas a estabilizar el mercado actual.
Si usted está en peligro de ejecución inmediata, llame al 888-995-HOPE - La Esperanza de Propietarios y hable con un asesor que pueda ayudar a evaluar su situación actual y diseñar una solución. La linea  HOPE (TM) es un servicio de asesoramiento proporcionado por la Fundación de Preservación de Propiedad de Vivienda, una organización independiente sin fines de lucro que ofrece servicios de consejería aprobadas por HUD a través de los consejeros.

Si usted desea hacerlo por su propio medio:
-Hable con su Banco Hipotecario
-Que le expliquen que documentación van a necesitar.
-Haga un presupuesto de todos sus gastos, TODOS.
-Envie la copia de sus talones de pago.
-Escriba en pocas palabras, la razon por la cual solicita su modificación.
-Envie su documentación por fax y tambien por correo certificado.
-Mantenga una copia de su presupuesto a la mano por si lo requiere luego.

Si usted aún necesita una asesoria, no dude en comunicarse conmigo. 
RS

People may face foreclosure for many reasons. Extreme changes in life situations. Job loss, death, divorce, prolonged illness and many others or because they must immediately relocate. Foreclosure can occur when payments become three to four or more months late, depending on the mortgage terms. In most cases even if the bank is able to sell the property, the borrower may have to pay for any difference between the remaining balance on the loan and the sales price of the property at foreclosure, depending on the mortgage terms and state law. Foreclosure stays on a credit report for seven to ten years.
As you may know, the Obama Administration has enacted a program to help homeowners who are having difficulty making their mortgage payments. The Making Home Affordable program is a partnership between the mortgage industry and the federal government, designed to stabilize the houring market.
If you are in danger of immediate foreclosure, call 888-995-HOPE – the Homeowner's HOPE(TM) hotline and talk to a counselor who can help you assess your current situation and map out a solution. Homeowner's HOPE(TM) is a counseling service provided by the Homeownership Preservation Foundation, an independent nonprofit that provides counseling services through HUD-approved counselors. 

If you wish to do it on your own:
-Talk to your Mortgage Bank
-Ask them to tell you  what documentation they will need from you to start the process.
-Make a budget for all expenditures, ALL.
-Send a copy of your pay stubs.
- Type  a letter giving  the reason you are requesting a loan modification.
- Send your documents by fax and also by certified mail.
- Keep a copy of your budget on hand. This will help if they contact you by phone. 

If you still need  advice do not hesitate to contact me.
RS



Rafael A. Salinas
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FYI / PARA TU INFORMACION

Seguro del Campesino muerto
también conocido como "Seguros de los Janitors muertos"
Wall Street Journal: 

"La práctica está tan extendida como es poco conocida. Millones de trabajadores actuales y antiguos en cientos de grandes empresas son por lo tanto de mas valor para sus empleadores muertos, que en vida, dando miles de millones de dólares en beneficios tributarios con los años, así como un flujo constante de ventajas fiscales al recibir beneficios por la muerte de sus empleados"

http://deadpeasantinsurance.com/

Como dije al principio, la computadora no es solo para tus juegos electrónicos , educate y busca información. Mientras más sabes te defiendes mejor en la vida. RS

Dead Peasant Insurance
also known as "Dead Janitors Insurance"

Wall Street Journal:  
"The practice is as widespread as it is little-known.  Millions of current and former workers at hundreds of large companies are thus worth a great deal to their employers dead, as well as alive, yielding billions of dollars in tax breaks over the years, as well as a steady stream of tax-free death benefits."
http://deadpeasantinsurance.com/

As I said earlier, the computer is not just for your games,You mus educate youself  and find information. The more you know, you defend yourself better in life. RS

WHAT IS MELLO ROSS ? / ¿QUÉ ES EL MELLO ROSS?

En 1978, los californianos aprobaron la Proposición 13, que limita la capacidad de los organismos públicos locales de aumentar los impuestos de propiedad sobre la base de valor de tasación de una propiedad.
En 1982, la  Ley de Servicios de la Comunidad de 1982  "Mello-Ross" (Código del Gobierno § 53311-53368.3) fue creada para proporcionar un método alternativo de financiación de las mejoras necesarias y los servicios.
El Mello-Roos Ley de Servicios de la Comunidad de 1982
La Ley permite a cualquier Condado, Ciudad, Distrito especial, el Distrito Escolar o el Conjunto de Poderes  establecer un "Mello-Roos" o Centros Comunitarios del Distrito ("CFD") el cual permite la financiación de la mejoras y servicios públicos. Los servicios y mejoras que Mello-Roos CFDs pueden financiar son las calles, sistemas de alcantarillado y otras infraestructuras básicas, la protección de la policía, de protección contra incendios, servicios de ambulancias, escuelas, parques, bibliotecas, museos y otras actividades culturales instalaciones. 

Por ley, el CFD  también tiene derecho a recuperar los gastos necesarios para formar el CFD y administrar los impuestos anuales especiales y la deuda en condiciones de servidumbre.
¿Por qué un Mello-Roos CFD es necesario?
Un CFD es creado para financiar las mejoras y los servicios públicos cuando no hay otra fuente de  diner disponible. CFDs normalmente se forman en las zonas subdesarrolladas y se utilizan para construir carreteras e instalar sistemas de agua y alcantarillado de manera que las nuevas viviendas o en el espacio comercial puede ser construido. El CFD se utiliza también en las zonas más antiguas para financiar nuevas escuelas o de otras adiciones a la de la comunidad.
¿Cómo se forma el Mello-Roos CFD ?
Un CFD es creado por una agencia de patrocinio del gobierno local. El distrito se propone incluir todas las propiedades que se beneficiarán de las mejoras que deban construirse o los servicios que se presten. Un CFD no puede ser formado sin el voto de dos tercios de la mayoría de los residentes que viven dentro de los límites propuestos. O bien, si hay menos de 12 residentes, la votación se llevará a cabo en lugar de los propietarios actuales. En muchos casos, que puede ser un único propietario o desarrollador. Una vez aprobado, un impuesto se sitúa en contra de cada propiedad en el CFD. Los dueños de propiedades luego pagaran un impuesto especial de cada año. Si el costo del proyecto es alto, los bonos municipales serán vendidos por la CFD para proporcionar la gran cantidad de dinero inicialmente necesarios para construir o financiar las mejoras de los servicios.
¿Cómo el cobro anual es  determinado?
Por ley (Prop. 13), el Impuesto Especial no puede basarse directamente en el valor de la propiedad.
Impuestos Especiales se basan en fórmulas matemáticas que toman en cuenta las características de una propiedad tales como su uso, metros cuadrados de la estructura y tamaño del lote. La fórmula se define en el momento de la formación, e incluirá un importe máximo del impuesto especial de y un aumento del porcentaje máximo anual.
¿Cual es la duración del pago al CFD?
Si los bonos fueron emitidos por el CFD, los impuestos especiales se cobrarán anualmente hasta que los bonos sean pagados en su totalidad. A menudo, después que los bonos se pagan, un CFD seguirá con un  cobro de una tarifa reducida para mantener las mejoras futuras.
IMPORTANTE SABER:  

Derecho a la acelerada ejecución hipotecaria. Es importante para los propietarios con Mello- Ross - CFD paguen  su factura de impuestos a tiempo. El CFD tiene el derecho (y si se emiten los bonos, la obligación) de excluir de la propiedad, cuando los impuestos especiales se han demorado por más de 90 days.Ademas, los costos por gastos legales y sanciones deberán ser pagados por el dueño de la propiedad delincuente. Esto es considerablemente más rápido que el estándar de 5 años el período de espera de los impuestos Ad Valorem del Condado. 
Requisito de la divulgación para Tiendas (Código Civil de California § 1102.6). En caso de reventa de una propiedad en un CFD, el vendedor debe hacer un "esfuerzo de buena fe" para obtener un Aviso de Impuestos Especiales de la agencia local que recauda los impuestos especiales, y proporcionar al comprador.

Cuando vaya a comprar una propiedad, asegurese de preguntarle a su agente si tiene Mello-Ross.

Now english

In 1978 Californians enacted Proposition 13, which limited the ability of local public agencies to increase property taxes based on a property’s assessed value.
In 1982, the Mello-Roos Community Facilities Act of 1982 (Government Code §53311-53368.3) was created to provide an alternate method of financing needed improvements and services.

The Mello-Roos Community Facilities Act of 1982
The Act allows any County, City, Special District, School District or joint powers authority to establish a Mello-Roos Community Facilities District (a “CFD”) which allows for financing of public improvements and services. The services and improvements that Mello-Roos CFDs can finance include streets, sewer systems and other basic infrastructure, police protection, fire protection, ambulance services, schools, parks, libraries, museums and other cultural facilities. By law, the CFD is also entitled to recover expenses needed to form the CFD and
administer the annual special taxes and bonded debt.

Why is a Mello-Roos CFD Needed?

A CFD is created to finance public improvements and services when no other source of money is available. CFDs are normally formed in undeveloped areas and are used to build roads and install water and sewer systems so that new homes or commercial space can be built. CFDs are also used in older areas to finance new schools or other additions to the community.

How is a Mello-Roos CFD Formed?

A CFD is created by a sponsoring local government agency. The proposed district will include all properties that will benefit from the improvements to be constructed or the services to be provided. A CFD cannot be formed without a two-thirds majority vote of residents living within the proposed boundaries. Or, if there are fewer than 12 residents, the vote is instead conducted of current landowners. In many cases, that may be a single owner or developer. Once approved, a Special Tax Lien is placed against each property in the CFD. Property owners then pay a Special Tax each year. If the project cost is high, municipal bonds will be sold by the CFD to provide the large amount of money initially needed to build the improvements or fund the services.

How is the Annual Charge Determined?

By law (Prop. 13), the Special Tax cannot be directly based on the value of the property.
Special Taxes instead are based on mathematical formulas that take into account property characteristics such as use of the property, square footage of the structure and lot size. The formula is defined at the time of formation, and will include a maximum special tax amount and a percentage maximum annual increase.

How Long Will the Charge Continue?

If bonds were issued by the CFD, special taxes will be charged annually until the bonds are paid off in full. Often, after bonds are paid off, a CFD will continue to charge a reduced fee to maintain the improvements.


IMPORTANT  TO  KNOW: 
Rights to Accelerated Foreclosure.  
It is important for CFD property owners to pay their tax bill on time. The CFD has the right (and if bonds are issued, the obligation) to foreclose on property when special taxes are delinquent for more than 90 days.Additionally, any costs of collection and penalties must be paid by the delinquent property owner. This is considerably faster than the standard 5 year waiting period on county ad valorem taxes. 
Disclosure Requirement for Sellers (California Civil Code §1102.6). 
When reselling a property in a CFD, the seller must make a “good faith effort” to obtain a Notice of Special Tax from the local agency that levies the Special Tax, and provide it to the buyer.

When you buy a property, make sure to ask your agent if it has Mello- Ross.

Courtesy of California Tax Information




Rafael A. Salinas
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Rio de Janeiro sede dos Jogos Olímpicos 2016 - Rio de Janeiro es sede de los Juegos Olimpicos del 2016

AFTER BANKRUPTCY WHAT TO DO - DESPUES DE LA BANCARROTA QUE HACER

1. Comience con una tarjeta de crédito.  

Obtenga una tarjeta con las tasas más bajas posibles y acepte un límite de gasto tan bajos como $ 250. Considere la posibilidad de un tarjeta asegurada, que permite al banco hacer deducciones de una cuenta de ahorros si no paga lo que debe. Algunos prestamistas ofrecen estas  tarjetas con tasas de 29% y $ 49.00 por gastos de solicitarlas,pero busque más información en la WEB. Podría ir a www.Bankrate.com para buscar mejores condiciones. Asegúrese de que el emisor de la tarjeta informe su historial de pagos a las tres principales agencias de calificación para que pueda establecer una nueva historia de crédito. Incluso después de declararse en bancarrota, los emisores de tarjetas hacen lo imposible para obtener su negocio. Usted es un buen riesgo de crédito, pues ellos saben que usted no puede presentar de nuevo la protección de bancarrota por hasta ocho años. 
2. Haga los pagos a tiempo y en un 100%. 

Un retraso en el pago único puede atrazarlo de seis meses a un año, malogrando todo el trabajo duro en recuperar su crédito.En cambio, si paga la deuda rápidamente, no sólo reconstruye su capacidad de crédito, sino que también ayuda a evitar cargos por intereses.
3. Pregunte por tarifas más bajas, especialmente en lo que mejora su crédito.Tiene que ser paciente, se va a tomar alrededor de un año de buen historial de pagos, pero gradualmente los intereses bajarán. Algunos prestamistas realizan estos ajustes de forma automática. Aún así, nunca está de más tratar de negociar las condiciones del crédito y ver otras compañias de vez en cuando.
4. Evite la reparación de crédito.
Ellos afirman que los sus servicios pueden reparar su crédito en dos semanas o menos,  a cambio de un pago moderado. Sin embargo muchas de estas negociaciones obtenidas por estas compañias no se terminan o comprueban a su favor, volviendo la colleccion o "error" a su reporte de crédito y afectando en forma negativa su puntaje.

5. Ver un préstamo de auto como el próximo gran paso. 

Mientras que los concesionarios de automóviles generalmente quieren ver al menos un año de buen historial de pagos, antes de financiar a alguien con bancarrota, algunos distribuidores no son muy exigentes en estos días. Las tasas iniciales que ofrecen pueden ser tan altas como 24%, pero piense que  puede refinanciar en mejores condiciones más adelante. Optar por un auto usado puede mantener los costos bajos.

6. Mantenga los saldos bajo control.  

Despues de la bancarrota los prestamistas  manejan mejor su crédito y experimentan un aumento de su límite de crédito rápidamente. Eso es gratificante, pero al mismo tiempo tentador y peligroso. Mantener bajos los límites de sus tarjetas y vivir dentro de sus posibilidades debe ser primordial. 

Si usted logra mejorar su crédito, conseguir una hipoteca no será tan difícil después de todo. Algunos de los mayores programas de préstamos hipotecarios otorgan prestamos hipotecarios despues de 4 años de haber tenido bancarrota. Préstamos garantizados por la  Administracion Federal de la Vivienda o FHA por sus siglas en inglés,  a menudo, le ofrecen el mejor camino para ser propietario de su vivienda. Normalmente con tres años después de haberse declarado y recibido el fallo final en la corte por bancarrota usted  tiene  la posibilidad de obtener un préstamo hipotecario. Algo importante, no  retrasos en los pagos de las nuevas deudas, de lo contrario podria aniquilar su posibilidad de obtener un préstamo  FHA

RS
 
1. Start with one credit card.
Get a card with the lowest possible fees and accept a spending limit as low as $250. Consider a “secured” card, which allows the bank to make deductions from a savings account if you don’t pay what you owe. Some lenders hawk cards with 29% rates and $49 application fees, so use sites like www.Bankrate.com to hunt for better terms. Make sure that the card issuer will report your new payment history to the three main credit-rating agencies so you can establish a record of paying back debts reliably.
Even after you file for bankruptcy, card issuers will be jockeying for your business. You’re a good credit risk  no debt, and they know you can’t file again for bankruptcy protection for as much as eight years.

2. Make prompt payments 100% of the time.
A single late payment can set you back by six months to a year,It can undo all your hard work and drop your credit rating .” In contrast, paying off debt quickly not only rebuilds your creditworthiness, it also helps you avoid steep interest charges.

3. Ask for lower rates, especially as your credit improves.
You have to be patient,It’s going to take about a year of good payment history, but gradually the rates will come down. Some lenders make these adjustments automatically. Even so, it never hurts to treat credit terms as negotiable and to shop around when necessary.

4. Avoid “credit-repair” schemes.

Some services assert that they can fix bad credit in two weeks or less, for a fee. These outfits bombard credit-scoring agencies with claims that various defaults and late payments didn’t happen. That can cause your delinquencies to be delisted temporarily, but they can ultimately be added back to your credit report.

5. View a car loan as the next big step.
While car dealers typically want to see at least a year of good payment history before financing a post-bankruptcy buyer, some dealers aren’t picky these days. Initial rates can be as high as 24%, but reliable payers can refinance at better terms later on. Opting for a used car can keep costs down.

6. Keep balances under control.
Post-bankruptcy borrowers who seem to be handling new debt well will find that their credit limits increase rapidly. That’s gratifying but dangerous, keep low limits on your cards and live within your means.
If you are doing all these right, getting a mortgage will be not so difficult after all. Some of the biggest home-loan programs won’t consider borrowers who have filed for bankruptcy in the previous four years. Loans guaranteed by the Federal Housing Administration (FHA) often provide the fastest path back to home ownership, usually with a two-year wait after bankruptcy BUT remember, no late payments after bankruptcy or will kill the deal with FHA.

RS