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10.02.2009

WHAT IS MELLO ROSS ? / ¿QUÉ ES EL MELLO ROSS?

En 1978, los californianos aprobaron la Proposición 13, que limita la capacidad de los organismos públicos locales de aumentar los impuestos de propiedad sobre la base de valor de tasación de una propiedad.
En 1982, la  Ley de Servicios de la Comunidad de 1982  "Mello-Ross" (Código del Gobierno § 53311-53368.3) fue creada para proporcionar un método alternativo de financiación de las mejoras necesarias y los servicios.
El Mello-Roos Ley de Servicios de la Comunidad de 1982
La Ley permite a cualquier Condado, Ciudad, Distrito especial, el Distrito Escolar o el Conjunto de Poderes  establecer un "Mello-Roos" o Centros Comunitarios del Distrito ("CFD") el cual permite la financiación de la mejoras y servicios públicos. Los servicios y mejoras que Mello-Roos CFDs pueden financiar son las calles, sistemas de alcantarillado y otras infraestructuras básicas, la protección de la policía, de protección contra incendios, servicios de ambulancias, escuelas, parques, bibliotecas, museos y otras actividades culturales instalaciones. 

Por ley, el CFD  también tiene derecho a recuperar los gastos necesarios para formar el CFD y administrar los impuestos anuales especiales y la deuda en condiciones de servidumbre.
¿Por qué un Mello-Roos CFD es necesario?
Un CFD es creado para financiar las mejoras y los servicios públicos cuando no hay otra fuente de  diner disponible. CFDs normalmente se forman en las zonas subdesarrolladas y se utilizan para construir carreteras e instalar sistemas de agua y alcantarillado de manera que las nuevas viviendas o en el espacio comercial puede ser construido. El CFD se utiliza también en las zonas más antiguas para financiar nuevas escuelas o de otras adiciones a la de la comunidad.
¿Cómo se forma el Mello-Roos CFD ?
Un CFD es creado por una agencia de patrocinio del gobierno local. El distrito se propone incluir todas las propiedades que se beneficiarán de las mejoras que deban construirse o los servicios que se presten. Un CFD no puede ser formado sin el voto de dos tercios de la mayoría de los residentes que viven dentro de los límites propuestos. O bien, si hay menos de 12 residentes, la votación se llevará a cabo en lugar de los propietarios actuales. En muchos casos, que puede ser un único propietario o desarrollador. Una vez aprobado, un impuesto se sitúa en contra de cada propiedad en el CFD. Los dueños de propiedades luego pagaran un impuesto especial de cada año. Si el costo del proyecto es alto, los bonos municipales serán vendidos por la CFD para proporcionar la gran cantidad de dinero inicialmente necesarios para construir o financiar las mejoras de los servicios.
¿Cómo el cobro anual es  determinado?
Por ley (Prop. 13), el Impuesto Especial no puede basarse directamente en el valor de la propiedad.
Impuestos Especiales se basan en fórmulas matemáticas que toman en cuenta las características de una propiedad tales como su uso, metros cuadrados de la estructura y tamaño del lote. La fórmula se define en el momento de la formación, e incluirá un importe máximo del impuesto especial de y un aumento del porcentaje máximo anual.
¿Cual es la duración del pago al CFD?
Si los bonos fueron emitidos por el CFD, los impuestos especiales se cobrarán anualmente hasta que los bonos sean pagados en su totalidad. A menudo, después que los bonos se pagan, un CFD seguirá con un  cobro de una tarifa reducida para mantener las mejoras futuras.
IMPORTANTE SABER:
 
      Derecho a la acelerada ejecución hipotecaria. Es importante para los propietarios con Mello- Ross - CFD paguen  su factura de impuestos a tiempo. El CFD tiene el derecho (y si se emiten los bonos, la obligación) de excluir de la propiedad, cuando los impuestos especiales se han demorado por más de 90 days.Ademas, los costos por gastos legales y sanciones deberán ser pagados por el dueño de la propiedad delincuente. Esto es considerablemente más rápido que el estándar de 5 años el período de espera de los impuestos Ad Valorem del Condado. 
      Requisito de la divulgación para Tiendas (Código Civil de California § 1102.6). En caso de reventa de una propiedad en un CFD, el vendedor debe hacer un "esfuerzo de buena fe" para obtener un Aviso de Impuestos Especiales de la agencia local que recauda los impuestos especiales, y proporcionar al comprador.

      Cuando vaya a comprar una propiedad, asegurese de preguntarle a su agente si tiene Mello-Ross.

        Now english

        In 1978 Californians enacted Proposition 13, which limited the ability of local public agencies to increase property taxes based on a property’s assessed value.
        In 1982, the Mello-Roos Community Facilities Act of 1982 (Government Code §53311-53368.3) was created to provide an alternate method of financing needed improvements and services.
        The Mello-Roos Community Facilities Act of 1982
        The Act allows any County, City, Special District, School District or joint powers authority to establish a Mello-Roos Community Facilities District (a “CFD”) which allows for financing of public improvements and services. The services and improvements that Mello-Roos CFDs can finance include streets, sewer systems and other basic infrastructure, police protection, fire protection, ambulance services, schools, parks, libraries, museums and other cultural facilities. By law, the CFD is also entitled to recover expenses needed to form the CFD and
        administer the annual special taxes and bonded debt.
        Why is a Mello-Roos CFD Needed?
        A CFD is created to finance public improvements and services when no other source of money is available. CFDs are normally formed in undeveloped areas and are used to build roads and install water and sewer systems so that new homes or commercial space can be built. CFDs are also used in older areas to finance new schools or other additions to the community.
        How is a Mello-Roos CFD Formed?
        A CFD is created by a sponsoring local government agency. The proposed district will include all properties that will benefit from the improvements to be constructed or the services to be provided. A CFD cannot be formed without a two-thirds majority vote of residents living within the proposed boundaries. Or, if there are fewer than 12 residents, the vote is instead conducted of current landowners. In many cases, that may be a single owner or developer. Once approved, a Special Tax Lien is placed against each property in the CFD. Property owners then pay a Special Tax each year. If the project cost is high, municipal bonds will be sold by the CFD to provide the large amount of money initially needed to build the improvements or fund the services.
        How is the Annual Charge Determined?
        By law (Prop. 13), the Special Tax cannot be directly based on the value of the property.
        Special Taxes instead are based on mathematical formulas that take into account property characteristics such as use of the property, square footage of the structure and lot size. The formula is defined at the time of formation, and will include a maximum special tax amount and a percentage maximum annual increase.
        How Long Will the Charge Continue?
        If bonds were issued by the CFD, special taxes will be charged annually until the bonds are paid off in full. Often, after bonds are paid off, a CFD will continue to charge a reduced fee to maintain the improvements.


        IMPORTANT  TO  KNOW: 
        Rights to Accelerated Foreclosure 
        It is important for CFD property owners to pay their tax bill on time. The CFD has the right (and if bonds are issued, the obligation) to foreclose on property when special taxes are delinquent for more than 90 days.Additionally, any costs of collection and penalties must be paid by the delinquent property owner. This is considerably faster than the standard 5 year waiting period on county ad valorem taxes. 
        Disclosure Requirement for Sellers (California Civil Code §1102.6). 
        When reselling a property in a CFD, the seller must make a “good faith effort” to obtain a Notice of Special Tax from the local agency that levies the Special Tax, and provide it to the buyer.

        When you buy a property, make sure to ask your agent if it has Mello- Ross.

              Courtesy of California Tax Information




              Rafael A. Salinas
              (650) 834-0474

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